Ini apa yang pemilik kondominium kena tahu sebelum ubah suai rumah mereka

[Click here for the English version]

Korang baru je beli rumah – satu unit kondominium di tengah keindahan kota raya. Sebenarnya, korang dah lama rancang nak hias rumah korang tu dengan perabot, cat dinding dan buat ubah suai, sesuai dengan citarasa sendiri. Korang nak besarkan sikit dapur dan tambah satu lagi bilik air dalam rumah. 

Maknanya, korang memang kena buat kerja pengubahsuaian untuk buat semua tu. Dengan rasa teruja, korang pun terus panggil kontraktor dan buat apa yang dihajati tu. Tapi, bila ubah suai dah sampai separuh jalan, korang tiba-tiba dapat notis dari pengurusan kondo yang minta korang hentikan ubah suai serta merta dan minta korang bayar denda RM10,000!

Terkejut besarlah korang bila tahu, sebab pengurusan kondo kata – korang dah langgar garis panduan yang ditetapkan. Jadinya, untuk kali ni – kami akan menjelaskan tentang boleh atau tak korang ubah suai unit kondo di Malaysia. 

Tapi sebelum kita tengok pada undang-undang, jom kita teliti dulu siapa yang berkuasa di kondo atau di mana-mana hartanah strata di Malaysia.

Mesti kena ada pihak pengurusan di hartanah strata

Kalau korang tinggal di apartmen, kondominium (kondo), flat, SoHo, SoVo ataupun komuniti berpagar – korang sebenarnya tinggal di ‘hartanah strata’. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (“APS 2013”), ada tiga jenis badan pengurusan yang bertanggungjawab menjaga kondo korang. 

Badan pengurusan pertama dikenali sebagai Badan Pengurusan Bersama (JMB). JMB adalah hasil kerjasama antara pihak pemaju dan para pemilik hartanah strata. JMB kena memastikan kondo, apartmen atau yang sewaktu dengannya diuruskan dan berada dalam keadaan baik. JMB juga bertanggungjawab menentukan berapa banyak caj penyelenggaraan dan caj Kumpulan Wang Penjelas (sinking funds) yang akan dikenakan kepada pemilik unit. Tanggungjawab ni juga termaktub dalam Seksyen 21, Akta Pengurusan Strata 2013.

Jenis kedua pula adalah Perbadanan Pengurusan (MC). Badan ni ada tugas dan kuasa yang agak sama dengan JMB, tapi hanya boleh ditubuhkan bila korang dah dapat hak milik strata (strata title) untuk hartanah korang tu. Perbadanan Pengurusan hanya melibatkan pemilik-pemilik hartanah, tanpa masuk campur pihak pemaju lagi. 

Yang seterusnya adalah Perbadanan Pengurusan Subsidiari (sub-MC). Sub-MC ni akan memainkan peranan secara berasingan bila diperlukan. Contoh ada pengurusan yang berasingan ni adalah bila adanya hartanah komersial dan kediaman atau harta bersama terhad. Sub-MC, tertakluk kepada peraturan daripada MC, serta mempunyai tugas dan kuasa yang sama dengan MC.

Badan-badan pengurusan ni pada asasnya adalah sah di sisi undang dan dibenar menjalankan tugas-tugas mereka, bila melibatkan penyelenggaraan hartanah. Seksyen 21(1) Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan senarai tanggungjawab pengurusan yang salah satunya adalah:

Jadinya, memang banyak peruntukan undang-undang yang membenarkan badan pengurusan melaksanakan tugas mereka, dan memastikan yang pemilik tak melanggar sebarang undang-undang yang ditetapkan dalam Akta. 

Hal ni kemudiannya membawa kita kepada persoalan pokok artikel iaitu boleh atau tak buat ubah suai di hartanah strata?

Ia bergantung pada jenis kerja ubah suai yang nak dibuat

Seperti yang dikatakan di awal tadi, hartanah strata akan ada badan pengurusannya sendiri dan ia bertanggungjawab menjaga hartanah berkenaan. Jadinya, kalau korang ada rancangan nak buat kerja ubah suai di unit kondo, korang kena ada surat kebenaran dari pihak pengurusan dulu. Satu lagi, mereka ada hak untuk tolak permohonan korang, kalau ia tak menepati garis panduan yang ditetapkan. 

Syarat-syarat tu pula bergantung kepada peraturan yang pihak pengurusan hartanah korang dah tetapkan. Biasanya, korang kena bayar deposit kepada pengurusan yang akan dipulangkan balik lepas ubah suai siap – dengan syarat ubah suai tu tak merosakkan mana-mana bahagian hartanah. 

Tapi, masih ada perkara yang korang tak boleh buat dan ia termaktub dalam undang-undang. Bahagian 7 dalam Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyelenggaraan dan Pengurusan) 2015 ada senaraikan beberapa kerja pengubahsuaian yang dilarang, antaranya adalah: 

Jadinya, pemilik kena pastikan dapat kebenaran dulu dari badan pengurusan dan ikut segala peraturan yang ditetapkan oleh pengurusan bila buat sebarang kerja pengubahsuaian kondo/apartmen. Larangan yang disenaraikan ni pun kena diteliti betul-betul sebelum korang mulakan kerja pengubahsuaian. 

Kalaulah korang dah mula buat ubah suai unit kondo korang sebelum baca artikel ni, korang mungkin akan dapat surat dari pihak pengurusan yang minta korang bayar denda – dan itu memang sah untuk mereka buat. Bahagian 7 di bawah Peraturan 2015 ada bagi kuasa kepada badan pengurusan untuk buat macam tu:

Maknanya, dah terang lagi bersuluh yang pihak pengurusan boleh denda korang sebab ubah suai unit tanpa permit dan wang tu nanti akan dimasukkan ke dalam akaun penyelenggaraan kondo/apartmen korang.

Kami juga nak ingatkan yang bukan semua ubah suai kena dapatkan permit. Sebabnya, ia masih bergantung kepada jenis hartanah yang korang tinggal dan berapa banyak yang korang nak ubah suai. Boleh baca lebih lanjut di pautan bawah:

[BACA LAGI: Certain home renovations in Malaysia may not require permits. Here's why]