Kalau tukar rumah jadi Airbnb, kamu boleh didenda Majlis Perbandaran

[Click here for English version]

Korang mesti pernah dengar pasal Airbnb atau pernah guna perhidmatan ni. Secara mudahnya, Airbnb adalah satu laman web yang membolehkan orang ramai senaraikan rumah mereka, dan orang yang berminat pula boleh tempah rumah tu untuk jangka masa pendek. Konsep Airbnb ni agak sama dengan hotel, cumanya dari sewa satu bilik, korang boleh sewa keseluruhan rumah atau unit kondominium dengan harga yang berpatutan.

Maknanya, korang bolehlah buat duit lebih dengan Airbnb ni. Walaupun begitu, masih ada berita baik dan buruk pasal laman web ni. Berita baiknya, Airbnb tak menyalahi undang-undang Malaysia dan korang boleh je iklankan rumah korang di laman webnya. Yang buruknya pula, pihak berkuasa tempatan dan pengurusan kondominium ada kuasa untuk denda korang sebab buat perniagaan Airbnb.

Tapi, kalau ia tak menyalahi undang-undang, kenapa pula pihak berkuasa tempatan boleh denda korang yang terlibat dengan Airbnb?

Sebabnya, Airbnb hanya sah di beberapa negeri

Mari kita mula dengan pandangan luas dulu. Sebenarnya, tak ada undang-undang spesifik di Malaysia pasal Airbnb ni. Bagaimanapun, sahnya Airbnb diterangkan oleh Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, bahawa Airbnb adalah transaksi dalam talian dan perjanjian di antara tuan rumah dan pelancong.

Pada dasarnya, ia hanyalah satu persetujuan antara dua pihak yang dihubungkan melalui laman web dan saling bersetuju untuk menyewakan hartanah mereka untuk beberapa hari. Tapi, walaupun tak ada undang-undang Persekutuan terhadap Airbnb ini, ia sebenarnya dikawal selia oleh kerajaan tempatan di setiap negeri. 

Contohnya, kerajaan negeri Sabah dah tetapkan yang semua unit/rumah Airbnb sebagai menyalahi undang-undang. Bekas Pembantu Menteri Pelancongan Kebudayaan dan Alam Sekitar Sabah, Datuk Pang Yuk Ming mengatakan:

“Airbnb adalah (dianggap) perniagaan, tetapi jika pangsapuri dibina sebagai harta kediaman, ia tidak boleh digunakan untuk tujuan komersil. Dewan Bandaraya Kota Kinabalu telah mengambil langkah yang betul (melarang Airbnb),” – Datuk Pang Yuk Ming, katanya dipetik dari New Straits Times.

Jadinya, sebab utama di sebalik pengharaman Airbnb di Sabah ni adalah untuk melindungi industri hotel dari perkembangan pesat Airbnb. Bagaimanapun, baru-baru ni ada juga laporan yang kata – kerajaan negeri sedang menimbangkan untuk merangka semula garis panduan mengawal selia trend baru ini.

Walaupun kebanyakan negeri masih lagi belum mengharamkan Airbnb secara terang-terangan, namun, pihak berkuasa tempatan yang lain di seluruh Malaysia ada juga perkenalkan cara-cara baru untuk mengawal selia – sewa jangka pendek di Malaysia ini. DBKL sebagai contoh, menggalakkan pemilik hartanah untuk mendaftarkan kediaman mereka secara dalam talian.

Kalau korang merancang nak sewakan rumah bertanah (landed property) untuk Airbnb, pendaftarannya agak mudah. Tapi, kalau rumah korang hartanah strata… halnya mungkin agak rumit sikit. Malah, dengan pembinaan pesat kondominium di sekitar Lembah Klang, DBKL dah mewakilkan kuasanya kepada pengurusan kediaman dalam hal peraturan – terutamanya untuk hartanah strata (seperti kondominium dan pangsapuri). 

[BACA LAGI:  The difference between strata title vs individual title]

Pengurusan kondominium sekarang boleh tetapkan "peraturan rumah" kepada pemilik hartanah

Kalau korang ada unit kondominium dan rasa korang ada segala hak dengannya, korang kena fikirkan semula. Sebab, walaupun korang pemilik unit tersebut, korang masih terikat denngan “peraturan rumah’” tertentu yang ditetapkan oleh pihak pengurusan kondominium. 

Kesemua kondominium, pangsapuri dan kemuniti berpagar ada undang-undang strata yang bertindak ke atas mereka – yang mana memberikan pihak pengurusan kuasa untuk menetapkan peraturan dan kaedah tertentu kepada pemilik unit. Ini kerana, hartanah strata selalunya datang dengan kemudahan sama seperti – kolam renang, rumah kelab dan gim yang dikongsi oleh semua penghuni bangunan.

Di samping kuasa yang diwakilkan dari pihak berkuasa tempatan, kuasa pengurusan kondominium juga dinyatakan di bawah Seksyen 32 (3) Akta Pengurusan Strata 2013:

Seperti yang dinyatakan di atas, DBKL dah mewakilkan kuasanya kepada pihak pengurusan untuk mengawal selia kondominium dengan undang-undang kecil. Tapi, disebabkan kuasa juga disebut dalam akta ini, maknanya – walaupun korang tinggal di luar KL, undang-undang masih terpakai kepada korang. Jadi pada asasnya, pihak pengurusan kondominium mempunyai hak membuat undang-undang kecil untuk menghalang pemilik dari jadikan unit mereka kepada Airbnb.  

Tapi, macam mana mereka kenakan peraturan ini kepada pemilik unit?

Kamu boleh didenda sehingga… RM200

Selain boleh kenakan undang-undang kecil, pihak pengurusan juga ada kuasa untuk kenakan denda kepada pemilik rumah yang melanggar undang-udang kecil tersebut. Hal ini berdasarkan Seksyen 32(3)(i) dalam Akta yang menyatakan:

Berdasarkan Akta ini, pihak pengurusan kondominium ada hak untuk mendenda tuan rumah atau tetamu yang datang tak lebih dari RM200 kerana melanggar undang-undang kecil. 

Tapi, ada perkara menarik pasal undang-undang ni. Sebabnya, ia hanya benarkan pihak pengurusan saman korang SEKALI SAJA untuk kesalahan itu. Perkara ni boleh kita jumpa dalam kes – Verve Suites Mont’ Kiara Management Corp v Salil & Ors. Mahkamah di sini menjelaskan, pihak pengurusan kondominium tak boleh mendenda pemilik unit setiap hari atas sebarang pelanggaran undang-undang kecil. 

Senarionya macam ni –  korang sewakan unit untuk Airbnb selama 3 hari, sedangkan pihak pengurusan tak benarkan perkara itu. Bila mereka dapat tahu, mereka pun denda korang RM200, untuk setiap tiga hari tu. Kalau hal macam ni jadi, pihak pengurusan nampaknya dah lakukan kesalahan sebab mendenda melebihi jumlah yang ditetapkan oleh undang-undang. 

Sesetengah daripada kita mungkin terfikir nak ambil kesempatan dari undang-undang ni dan tutup kos denda dengan terus sewakan unit kondominium melalui Airbnb. Kalau korang ada terfikir nak buat macam ni, korang juga kena tahu yang mahkamah boleh halang korang dari buatnya lagi (dengan berikan injunksi) yang mungkin menghalang korang dari mengendalikan Airbnb selama sekurang-kurangnya 7 hari – itu pada dasarnya penghakiman yang diberikan oleh mahkamah dalam kes ini. 

Jadinya, mungkin cara yang terbaik yang korang boleh buat adalah periksa dulu dengan pihak berkuasa tempatan dan pengurusan kondominium sebelum tukar unit korang jadi Airbnb. Kalau semuanya okey, bolehlah korang iklankan unit korang tu untuk disewa oleh pengguna Airbnb!

[BACA LAGI: Have you ever bought a house in Malaysia and had no idea what you signed?]

[BACA LAGI: Can condo managements in Malaysia be sued for letting your condo become run down?]