Wanita ni hilang rumah bukan sebab tak bayar pinjaman. Tapi pemaju yang tak bayar

[Click here for English version]

Pada beberapa minggu lalu, portal Free Malaysia Today ada melaporkan tentang seorang wanita yang rumahnya dah dilelong bank…walaupun dia dah dapat kunci rumah. Diringkas cerita, perkara ni tetap jadi jadi walaupun dia dah bayar penuh rumah tu kepada pemaju, tapi rupa-rupanya pemaju yang tak bayar ke bank. Kami akan terangkan dengan lebih terperinci lagi isu ni di bawah nanti. Cuma secara asasnya, rumah itu dilelong selepas bank tak terima bayaran daripada pihak pemaju, sedangkan dia dah bayar kepada pemaju. 

Disebabkan kes macam ni jarang kita dengar, kami pun hubungi seorang peguam untuk tahu lebih lanjut. Tapi sebelum tu, lebih baik kita baca dulu kisah yang menimpa wanita itu. 

Dia dah bayar penuh kepada pemaju

Jadinya, berdasarkan apa yang dilaporkan media – wanita berkenaan dah beli sebuah rumah bernilai RM78,850 pada 2001. Dari tahun tu sampai 2005, dia dah bayar nilai tu secara beransur kepada pemaju secara tunai dan akhirnya semuanya langsai. 

Sebelum projek perumahan bermula, pemaju akan ambil pinjaman dari bank untuk membiayai projek. Pemaju kemudiannya kena bayar balik pinjaman tu secara berkala kepada bank menggunakan bayaran yang dibuat oleh pembeli. Bayaran sebegini dikenali sebagai bayaran berperingkat (proressive payments), di mana pembeli bayar dulu kepada pemaju dan bukannya terus kepada bank. Senang cerita, alirannya macam ni:

Bayaran daripada pembeli ➜ pemaju ➜ bank

Malangnya, dalam kes yang menimpa wanita ni – pemaju terima duit daripadanya, tapi tak bayar ke bank. Dia pula tak tahu yang pemaju buat macam tu. Dipendekkan cerita, pada 2009 barulah dia dapat tahu apa yang jadi selama ni. Bank lepas tu minta RM100,000 sebagai tambahan kepada faedah dan kos lain, untuk menebus balik rumah tu. Bila jadi macam tu, dia pun tunjukkan semua bukti pembayaran yang dia dah buat kepada pemaju, tapi bank tak dapat tolong apa-apa sebab mereka memang tak dapat sebarang bayaran. 

Rumah tu pula baru je dijual kepada orang lain baru-baru ni, selepas dilelong sejak bertahun-tahun. Wanita tu kemudiannya bawa bank dan pemaju ke mahkamah, tapi kes tu ditolak.

“Kes berkenaan didengar dalam kamar, tetapi ia ditolak “tanpa sebarang sebab”, malah beliau diperintah membayar kos RM1,500 kepada peguam RHB Bank pada 13 Sept, 2018.”

– Free Malaysia Today, 13 Disember 2020. 

Bagaimanapun, tak ada maklumat lengkap apa yang sebenarnya jadi dalam mahkamah, tapi apa yang kita dapat tahu – dia bukannya dapat pampasan, sebaliknya kena bayar kos kepada bank. 

Dia juga ada buat aduan kepada Jabatan Perumahan Negara dan Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP), tapi masih belum ada sebarang maklum balas daripada pemaju. 

Lepas baca semua ni, mungkin korang tertanya-tanya – macam mana pemaju boleh terlepas dan macam mana pula bank ada hak nak jual rumah. Jadinya, ini apa yang peguam beritahu kami…

Pastikan kita baca perjanjian pinjaman baik-baik 

Bila kita beli rumah baru, kita akan diminta untuk tandatangan banyak perjanjian berbeza dengan pemaju dan bank. Salah satu perjanjian tu, ada satu klausa yang kata – kalau bank tak dapat bayaran mereka, mereka berhak melelong rumah kita - atau melakukan penyitaan. Cumanya, klausa ini datang dengan safety net - di mana peguam kita boleh tulis Surat Penafian kepada bank.

Surat ini nanti akan beritahu bank yang unit atau kediaman kita tu kena dikecualikan dari lelongan atau penjualan, kalau pemaju gagal membayar kepada bank. Namun, pengecualian ini hanya untuk jangka waktu tertentu saja, dan kita mesti kena selesaikan juga masalah kita dengan bank bila tiba masanya. Cuma, sekurang-kurangnya – ia menghalang bank dari jual rumah kita tu serta merta.

Jadi secara ringkasnya, ini bermakna kalau kita tak ada apa-apa surat yang dikeluarkan oleh peguam, bank boleh ambil hartanah kita tu. Dalam kes apa yang jadi kepada wanita ni tadi, kemungkinan besar peguamnya tak hantar Surat Penafian kepada bank. Tak ada templat tetap macam mana nak buat surat ni – apa yang penting ia menyatakan yang rumah kita tu harus dikecualikan dari sebarang tindakan penyitaan atau penjualan. Kami ada la dapat contoh surat tu, tapi malangnya – kami tak boleh tunjukkan di sini atas dasar privasi. 

Jadi, apa yang kita boleh buat dalam kes macam ni? 

Seperti yang dinyatakan di awal tadi, wanita berkenaan dah failkan kes ke Mahkamah Tinggi, tapi nampaknya ditolak. Pada 16 Disember 2020, dia juga dilaporkan ada buat laporan polis terhadap pemaju. Bagaimanapun, masih belum ada sebarang maklumat tentang tindakan susulan (kami akan kemaskini jika ada nanti). 

Kami juga ada tanya peguam kalau ada cara lain yang wanita tu boleh buat untuk dapatkan balik rumahnya. Walaupun apa yang dilakukan oleh bank itu sah kerana perjanjian itu membolehkannya, wanita tu sebenarnya boleh ambil tindakan terhadap peguam yang menguruskan transaksi perumahan itu - atas dasar kelalaian. 

Kelalaian pada dasarnya adalah kesalahan sivil di mana seseorang yang diberikan tugas untuk menjaga orang lain, gagal melakukan tugas mereka. Dan kerana kelalaian itu jugalah ia telah membuatka pihak lain mengalami mudarat. Dalam kes khusus sebegini, para peguam boleh dikatakan memiliki kewajiban menjaga klien mereka, untuk memastikan rumah mereka tidak dirampas. Mereka boleh dikatakan cuai sebab tak keluarkan Surat Penafian.

Apa yang pasti, walaupun kes sebegini jarang kita dengar – tapi apa yang bank buat tu sebenarnya sah berdasarkan perjanjian yang ditandatangani. Salah satu cara nak elakkan perkara ni dari jadi adalah kita kenalah baca baik-baik perjanjian pinjaman tu sebelum tandatangan. Pastikan juga peguam kita buat Surat Penafian kepada bank. 

Tentang apa yang jadi kepada pemaju, nampaknya status kes masih belum jelas lagi. Buat masa sekarang, kita cuma boleh lihat apa yang akan jadi lepas siasatan polis atau adakah akan ada kes baru terhadap mereka dibawa ke mahkamah nanti.