Boleh ke penyewa dapat diskaun sewa masa perintah kawalan pergerakan?

[Click here for English version]

Ketika artikel ni ditulis, dah 19 hari rakyat Malaysia menjalani Perintah Kawalan Pergerakan (PKP). Perdana Menteri, Muhyiddin Yassin pun dah umumkan pelanjutan tempoh PKP sehingga 14 April 2020. Dalam tempoh ni, tak dapat dinafikan banyak perniagaan yang alami kerugian dan perkara ni sekaligus membuatkan para pekerja menghadapi kesulitan kewangan. Untuk meringankan beban rakyat, nampaknya kerajaan dah memperkenalkan beberapa inisiatif antaranya seperti diskaun bil elektrik sehingga 50% dan penangguhan bayaran pinjaman bank sehingga 6 bulan. 

Tapi masih ada juga komitmen kewangan bulanan lain yang kita kena bayar, contohnya macam sewa. Walaupun ada undang-undang yang boleh bantu kita semasa menghadapi keadaan tak dijangka, tapi persoalannya: adakah ia meliputi perkara seperti sewa? Untuk jawab persoalan ni, ia sebenarnya bergantung kepada cara macam mana perjanjian sewaan tu dibuat. Untuk gambaran yang lebih jelas, kita tengok dulu pusat membeli belah. 

Pusat membeli belah boleh ketepikan sewa kedai-kedai mereka

Korang mesti ada terbaca berita yang melaporkan rangkaian pusat membeli belah seperti Sunway dan Tropicana dah membenarkan kedai-kedai yang beroperasi di dalamnya untuk tak bayar sewa masa PKP ni. 

Seperti mana yang kita tahu, mana-mana perniagaan sekalipun – pihak yang terlibat akan tandatangan kontrak ketika perjanjian dibuat. Dan di sini, mengetepikan sewa untuk kedai-kedai dalam pusat membeli belah sebenarnya memang ada dalam kontrak dan hal tu dikenali sebagai klausa force majeure. Force majeure ni membolehkan sesuatu kontrak itu diketepikan jika ia tak lagi berjalan disebabkan keadaan yang tak dijangka dan di luar kawalan pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak. Akibat penularan COVID-19 dan pelaksanaan PKP ni – menunjukkan berlakunya keadaan yang tak dijangka. 

Di samping itu, untuk bergantung kepada klausa force majeure ni, korang kena buktikan yang ia mempengaruhi sifat kontrak, dan itulah sebabnya kontrak tak dapat dilaksanakan lagi. Dalam kes pusat membeli belah ni, sifat kontrak antara pemilik pusat membeli belah dengan penyewa adalah kedai tu kena beroperasi di dalamnya dan membuat keuntungan. Memandangkan perniagaan tidak penting dilarang beroperasi semasa PKP ni, ia masuk akal untuk sewa tu diketepikan disebabkan sifat kontrak tu tak terlaksana. Kontrak tu hanya akan bermula semula selepas PKP ni tamat dan perniagaan boleh berjalan seperti biasa. 

Tapi, perlu diingatkan juga yang tak semua kontrak sewaaan pusat membeli belah ada klausa force majeure ni. Jadinya, kalau macam tu – penyewa masih kena bayar sewa semasa tempoh yang sukar ni.

Tapi ia berbeza dengan rumah kediaman

Secara umumnya, tak seperti perjanjian sewaan pusat membeli belah, perjanjian sewaan rumah tak ada secara khusus sediakan keadaan tak dijangka (kalau perjanjian korang ada, tu kira bertuah). Seperti yang dikatakan di awal tadi, untuk pusat membeli belah, faktor utama penyewa sewa kedai adalah sebab nak jalankan perniagaan dan buat keuntungan. Jadinya, kalau mereka tak dapat jalankan perniagaan masa PKP, mereka tak penuhi kewajiban mereka di bawah perjanjian dengan pusat membeli belah.

Tapi untuk perjanjian sewaan rumah, intipati kontrak tu hanya untuk korang tinggal dalam rumah dan bayar sewa bulanan untuknya. Kalau ada keadaan tak dijangka sekalipun, itu tak semestinya menghalang korang dari tinggal dalam rumah, lebih-lebih lagi masa PKP ni. 

Dalam artikel diterbitkan oleh The Star, peguam, Ong Yu Jian menjelaskan:

"Penyewa kediaman mungkin tidak dapat menghujahkan force majeure, kerana penyewaan mereka tidak dipengaruhi oleh PKP. Mereka masih boleh tinggal di rumah mereka. Kami tahu bahawa ketidakupayaan mereka untuk menjana wang bermakna kewangan mereka terjejas, tetapi ia bukanlah kesan langsung kepada penyewaan,"

Mengulang kembali apa yang dikatakannya: Agak mustahil untuk penyewa rumah bergantung kepada force majeure untuk diketepikan sewa atau ditangguhkan untuk beberapa bulan. Ini kerana, PKP ni tak menjejaskan sifat kontrak iaitu untuk tinggal dalam rumah dengan keluarga. Bagaimananapun, kalau tak ada klausa force majeure, ada satu lagi cara lain iaitu: doktrin kekecewaan (doctrine of frustration). 

Kekecewaan adalah prinsip umum di bawah undang-undang kontrak yang boleh membatalkan kontrak kalau ia menjadi mustahil untuk dilaksanakan. Force majeure sebenarnya adalah contoh yang tepat tentang klausa kekecewaan. Oleh itu, kalau tak ada klausa force majeure tertentu dalam perjanjian penyewaan, korang mungkin nak merujuk kepada prinsip umum itu sendiri untuk mendapatkan remidi. Tapi... benda ni taklah semudah yang dijangka.

Dalam kes Guan Aik Moh Sdn Bhd v Selangor Properties Bhd [2007], Hakim Gopal Sri Ram ada letakkan 3 faktor yang harus dibuktikan untuk tuntutan kekecewaan berjaya.

• pihak-pihak dalam perjanjian itu tidak memasukkan klausa majeure force untuk keadaan yang tidak terduga (Covid-19, dalam hal ini)
• keadaan yang tidak dijangka tidak disebabkan oleh mana-mana pihak dalam perjanjian
• keadaan yang tidak dijangka mesti secara radikal mengubah perjanjian itu, sehingga tidak mungkin bagi pihak-pihak terlibat melaksanakan tugas di bawahnya

Bagi Covid-19, dua faktor pertama boleh dibuktikan tanpa banyak masalah. Tapi faktor ketiga agak rumit sikit. Mahkamah kena diyakinkan yang korang berada dalam kesulitan kewangan serius, tak mungkin korang boleh bayar sewa dan tak ada cara nak memperbaiki keadaan korang tu. Tapi dalam kes Pacific Forest Industries Sdn Bhd & Anor v Lin Wen-Chih & Anor [2009], hakim ada kata:

"Kontrak tidak menjadi kecewa hanya kerana ia menjadi sukar untuk dilaksanakan. Sekiranya pihak tidak mempunyai wang untuk membayar hutangnya, ia tidak boleh dianggap mustahil untuk dilakukan kerana ia bukan kekecewaan."

Jadinya, dengan mengatakan adanya kesulitan kewangan sebagai alasan untuk tak bayar sewa mungkin tak akan membantu korang. Tapi, untuk orang yang betul-betul menempuh tempoh sukar, adakah ada jalan keluar untuk mereka?

Tuan rumah boleh buat keputusan untuk ketepikan sewa

Walaupun korang tak boleh paksa tuan rumah untuk ketepikan sewa masa PKP ni, tapi kalau tuan rumah korang tu baik hati nak membantu, dia boleh buat sendiri. Ini kerana, walaupun tak ada klausa dalam kontrak sewaan tentang keadaan tak dijangka, tuan rumah masih ada hak untuk ketepikan jumlah sewa tertentu masa PKP ni. Selagi mana, korang dan tuan rumah setuju dengan perkara tu, perjanjian sewaan tu boleh ditunda atau diketepikan sepenuhnya.

Jadi, kalau korang betul-betul tak mampu nak bayar sewa untuk bulan ni, cubalah bincang baik-baik dengan tuan rumah supaya sewa tu diketepikan atau ditangguh sekurang-kurangnya beberapa bulan. 

Satu lagi, bagi perumahan awam – kerajaan ada hak untuk ketepikan sewa sebab merekalah tuan rumah. Contohnya, macam apa yang diumumkan oleh Menteri Besar Johor, bahawa kerajaan negeri tu tak akan kenakan apa-apa bayaran kepada penyewa Projek Perumahan Rakyat (PPR) dan Rumah Sewa Kerajaan (RSK) bermula April 2020 hingga September 2020.