Kalau penyewa tak bayar sewa, apa yang tuan rumah boleh buat?

[Click here for English version]

Sejak kebelakangan ni, kita dilaporkan tentang pasaran hartanah yang terus mencabar, terutamanya dengan lambakan rumah baru yang tak terjual. Bagaimanapun, tak dapat dinafikan juga ramai di kalangan kita yang menjadikan hartanah sebagai salah satu sumber pendapatan. Kalau dah jadi tuan rumah ni, antara masalah yang selalu kita hadapi dah semestinya penyewa-penyewa yang liat sangat nak bayar sewa. Dalam keadaan tertentu, alasan-alasan yang diberikan tu bolehlah kita terima. Tapi ada juga yang bagi alasan-alasan yang tak munasabah. 

Jadinya, mulalah kita cari jalan macam mana nak minta mereka ni bayar sewa. Kalau korang ada terfikir nak hantar peluru atau gangster pukul mereka, baik korang lupakan je. Sebabnya, semua tu salah di sisi undang-undang dan korang sendiri boleh dapat masalah nanti. Lebih menyusahkan bila penyewa tu lari tanpa dikesan dan korang pula tanggung kerugian.

Jadinya, antara cara terbaik yang korang boleh cuba untuk selesaikan masalah ni adalah guna cara undang-undang yang betul. Cara ni dah pasti akan membantu tuan rumah, kalau penyewa tak bayar sewa. Tapi, korang jangan cari peguam dulu. Sebab…

Kontrak anda tu SANGAT penting!

Pertama sekali, hubungan antara tuan rumah dan penyewa tu sebenarnya adalah satu kontrak. Jadinya, segala maklumat seperti – jumlah sewa, tempoh masa, batasan dan remedi boleh kita tengok dalam perjanjian sewaan atau pajakan yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Korang juga boleh rujuk dengan agen hartanah masing-masing untuk nak faham lagi terma-terma yang ada dalam perjanjian dan apa langkah yang korang boleh buat. 

Tapi sebelum tu, kita kenalah tahu dulu apa yang dimaksudkan dengan ‘sewa’ dan ‘pajakan’ ni. Di bawah undang-undang Malaysia, sewa dan pajakan ni lebih kurang sama je. Cumanya, ‘sewa’ bermaksud korang menyewakan hartanah selama tak lebih 3 tahun, manakala, ‘pajakan’ pula lebih 3 tahun. Selalunya, pajakan ni lebih biasa dibuat untuk penyewaan perniagaan komersil daripada tempat kediaman.

Keduanya, sebelum korang ambil tindakan undang-undang, korang kenalah buat permintaan formal secara bertulis dulu untuk tuntut tunggakan sewa yang belum bayar. Caranya, korang bolehlah guna apa yang korang selesa – macam surat, e-mel atau mesej Whatsapp. Korang juga disarankan untuk ambil screenshot atau gambar surat/mesej yang korang bagi tu. Sebabnya, korang bolehlah gunanya nanti sebagai bahan bukti nant. Korang juga boleh minta penjelasan, bila penyewa mengaku dia terima surat/mesej tu. 

Dalam surat tu, korang kena tulis secara jelas apa yang korang nak. Perkara tu termasuklah – permintaan kepada penyewa untuk membayar amaun sewa tertunggak dalam tempoh masa yang munasabah, atau penyewa kena kosongkan rumah kalau gagal berbuat demikian. Cuma selepas korang nyatakan tuntutan tu secara jelas, barulah korang boleh tengok pada remedi. 

Kalau korang dah hantar surat tuntutan dan penyewa masih lagi tak bayar. Tindakan biasa yang orang selalu buat adalah usir penyewa tu dari rumah dan cari penyewa lain. Tapi soalannya, macam mana korang nak usir penyewa tu secara betul dan sah?

Tuan rumah tak boleh usir penyewa secara paksa

Contohnya keadaan macam ni – korang dah hantar surat tuntutan, tapi penyewa masih tak nak keluar dan masih tak bayar sewa. Korang yang rasa tak puas hati ni pun datang ke rumah penyewa tu dan halau mereka keluar dari rumah. Lepas tu kunci pintu. 

Tapi hakikatnya, korang mungkin akan dapat masalah dengan buat benda ni. Sebabnya, Seksyen 7(2), Akta Relief Spesifik 1950 menyatakan:

Seksyen ni secara mudahnya beritahu, yang korang tak boleh ambil hartanah korang balik tanpa adanya perintah mahkamah. Mendapatkan perintah mahkamah ni bermakna korang kena tamatkan perjanjian penyewaan dan mula melibatkan peguam. Peguam korang tu nanti akan tolong korang saman penyewa untuk mendapatkan sewa yang tertunggak dan minta perintah mengosongkan premis. Hanya apabila mahkamah dah memberikan perintah itu, barulah korang boleh dapatkan balik hartanah korang tu. 

Kalau terjah masuk je dalam premis, korang ada risiko kena saman dengan penyewa sebab menceroboh! Walaupun korang berhujah yang hartanah tu korang punya dan penyewa tak bayar sewa, hujah tu masih lagi tak boleh pakai. Dalam kes Abdul Muthalib Hassan v. Maimoon Hj. Abd. Wahid [1992] 1 CLJ 88, mahkamah memutuskan tindakan tuan rumah mengunci premis sebab penyewa tak bayar sewa sebagai satu pencerobohan.

Malangnya, nak mendapatkan perintah mahkamah tu boleh makan masa dan kos. Lebih-lebih lagi bila penyewa tak datang ke mahkamah atau korang tak nak guna peguam (sebab yuran guaman yang mahal). Jadinya, antara cara lain yang korang boleh cuba adalah potong bekalan air penyewa. Cumanya, korang hanya boleh buat benda ni, kalau ia ada dalam perjanjian sewaan.

Maknanya, kalau dalam perjanjian ada kata yang tuan rumah boleh potong bekalan air penyewa kalau tak bayar sewa, barulah korang boleh buat. Cara ni mudah sikit, sebab korang tak payah pergi ke mahkamah atau ambil peguam. Cara ni pernah disokong dalam kes Premier Model (M) v. Philepromenade Sdn Bhd [2001] 1 LNS 173.

Akan tetapi, walaupun kita dah tahu cara nak keluarkan penyewa yang tak bayar sewa, ada ke cara nak dapatkan balik duit sewa yang diorang tak bayar tu?

Korang boleh sita rumah tu!

Untuk dapatkan duit korang balik, korang boleh rujuk Akta Kehilangan 1951. Melalui akta tu, tuan rumah dibolehkan menyita untuk dapatkan sewa yang belum dibayar. Secara mudahnya, tuan rumah boleh merampas barang-barang penyewa dan menjualnya untuk tujuan menuntut tunggakan.

Tapi sekali lagi diingatkan, ni tak bermakna yang korang boleh terus pergi ke rumah tu dan ambil henpon dan laptop mereka. Seksyen 5(1) Akta Kehilangan 1951 menyatakan – korang kena buat permohonan dulu kepada hakim untuk keluarkan waran sebelum boleh buat benda tu. Perkara ni boleh dikatakan sebagai tindakan khusus yang tuan rumah boleh buat terhadap penyewa tanpa menamatkan perjanjian sewaan. Maknanya, korang tak perlu tamatkan sewaan sebelum mulakan tindakan ni. 

Tambahan lagi, dalam Seksyen 28(4), Akta Undang-Undang Sivil 1956 mengatakan, tuan rumah boleh menuntut sewa dua kali ganda kepada penyewa dari tamat tempoh pengusiran sehingga hartanah itu diserahkan kepada tuan rumah. Ia dinyatakan:

Tapi bila difikirkan balik, kalau dari awal lagi penyewa tu memang tak nak bayar sewa – cara ni bertambah susah lah. 

Akhirnya, kalau jumlah amaun yang tak dibayar tu kurang dari RM5,000, korang sebenarnya boleh tengok pada prosedur tuntutan kecil. Caranya lebih mudah sebab korang tak payah ambil peguam. Korang boleh baca macam mana prosedurnya di sini.

Moral dari semua penerangan ni…

Bacalah perjanjian sewaan korang tu baik-baik

Seperti mana yang kita dah nampak, tak ada banyak perkara yang kita boleh buat dalam isu tuan rumah dan penyewa ni. Akta Kehilangan 1951 boleh dikatakan sebagai satu-satunya undang-undang khusus yang boleh menangani isu ni.

Secara realitinya, bawa kes ke mahkamah tu mungkin akan jadi pilihan, tapi korang kenalah bersedia dengan kos dan masa. Dan korang juga disyorkan supaya buat laporan polis dulu sebelum minta penyewa tu keluar. Tindakan ni boleh kata sebagai langkah berjaga-jaga dan nanti polis bolehlah kawal keadaan kalau jadi apa-apa perkara yang tak diingini. Korang juga disarankan untuk ambil gambar atau rakam apa yang jadi, sebagai usaha melindungi diri daripada sebarang tuntutan kecurian atau penyalahgunaan barang milik penyewa.

Kalau korang ada lantik agen, lebih baik korang dapatkan bantuan dari agen tu untuk selesaikan sebarang pertikaian. Pada akhirnya, korang kenalah buat perjanjian sewaan yang betul-betul baik sebelum menyewakan hartanah korang. Pastikan juga yang perjanjian tu akan melindungi hak korang sebagai tuan rumah dan sediakan perlindungan yang perlu kalau penyewa tak bayar sewa nanti.