5 perkara yang membolehkan pemilik kondo saman pihak pengurusan

[Click here for English version]

Nota penting: Walaupun kami menyatakan “pengurusan kondominium” di dalam artikel ini, undang-undang ini juga terpakai pada pangsapuri, flat, mana-mana hartanah bertingkat dan juga hartanah dalam skim komuniti berpagar.

Kalau anda tinggal di kondominium (kondo), kemungkinan besar anda akan berkongsi masalah dengan pihak pengurusan ataupun pemaju. Anda mungkin ada banyak perkara yang tak berapa berkenan di hati dan anda nakkan perkara tu diselesaikan dengan baik. Jadinya di sini, kami senaraikan 5 perkara yang membolehkan anda saman pihak pengurusan kondo. Di akhir artikel ini, anda akan nampak langkah-langkah yang diperlukan kalau anda nak saman pihak pemaju. 

Sebelum kita tengok pada senarai yang membolehkan kita saman pihak pengurusan tu, jom kita kenali dulu pihak-pihak yang terlibat, terutamanya siapa sebenarnya pihak pengurusan ni.

• Pemaju – inilah pihak yang beli tanah dan bina kondo anda di atasnya. Pada tahun pertama, mereka akan menguruskan hartanah anda.
• Badan Pengurusan Bersama (JMB) – pemaju akan mengadakan mesyuarat dengan penduduk kondo kira-kira setahun selepas rumah anda siap untuk anda pindah masuk. Lepas mesyuarat ni diadakan, pengurusan baru akan dibentuk dan JMB akan mengambil alih peranan menguruskan hartanah anda.
• Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) – Sebaik saja selepas hak milik strata atau “strata title” dikeluarkan untuk unit-unit dalam kondo anda, Perbadanan Pengurusan ni akan ambil alih pengurusan. Kalau anda tak tahu apa dia hak milik strata ni takpe! Kami akan jelaskan dengan lebih terperinci nanti. Tapi secara mudahnya, hak milik strata ni diberikan kepada anda untuk memberitahu yang anda adalah pemilik tunggal rumah tu, dan untuk dapatkan hak milik ni selalunya mengambil masa sikit. 

Sebab itulah penting untuk kita tahu siapa yang menguruskan hartanah kita, supaya kita dapat pastikan mereka tu betul-betul bertanggungjawab. Sekarang ni, kita nak cakap pula tentang perkara yang macam mana membolehkan anda saman mereka ni:

1. Membiarkan hartanah anda buruk dan tak terurus

Anda mungkin dah lama perasan yang kondo anda tu semakin tak terurus sejak kebelakangan ni. Dan disebabkan masalah ni terus berpanjangan – ia nampaknya dah membuatkan keadaan semakin tak selesa dan mungkin boleh mendatangkan bahaya pada hartanah anda. Kalau keadaan dah jadi sampai macam ni, selalunya orang Malaysia ni cuma akan mengeluh je. Tapi nasib baiklah ada Akta Pengurusan Strata 2013, sebabnya dari pergi ke pejabat pengurusan dan bertekak dengan orang di sana, anda sebenarnya boleh je untuk terus saman mereka sebab tak jalankan tugas dengan baik!

Seksyen 48(1) dalam Akta menyatakan:

Manakala, Seksyen 48(4) pula menyatakan:

Hal ni bermakna, kalau pihak pengurusan gagal menjalankan tugas mereka dan menjaga hartanah anda dengan sepatutnya, mereka boleh didenda sehingga RM250,000 atau dipenjara maksimum 3 tahun atau kedua-duanya. Ya betul, kesalahan ni serius. Sebenarnya, sebelum ni kami ada bincang tentang isu saman pengurusan kondo ni dengan lebih mendalam satu artikel, boleh baca di sini. 

2. Lewat mengeluarkan hak milik strata 

Kalau anda tak tahu apa itu hak milik strata (strata title), benda pertama yang anda kena tahu adalah ia hanya diberikan kepada orang yang tinggal di bangunan dengan dua atau lebih tingkat dan hartanah di kawasan berpagar. Secara asasnya, ia adalah untuk pemilik rumah yang berkongsi tanah dengan pemilik rumah lain. Hak milik strata ni memberikan anda hak milik bahagian anda di seluruh hartanah, iaitu unit anda di seluruh kondo, dan sebab itulah ia juga kadang-kadang ia menimbulkan masalah juga.

Sebabnya, dalam kes-kes tertentu – ada pemilik rumah yang ambil masa bertahun-tahun untuk nak dapat hak milik ni dan hal ni kemudiannya menimbulkan masalah lain pula. Kalau anda masih ingat, kami ada cakap pasal Perbadanan Pengurusan tadi yang tak boleh dibentuk selagi mana hak milik strata ni tak dikeluarkan. Jadinya, kalau anda masih tak dapat hak milik strata, aliran asal untuk pengurusan bertukar tangan tu akan terganggu.

Masalah lain dengan tak dapatkan hak milik strata ni adalah kalau anda nak jual kondo anda tu, prosesnya akan lebih merumitkan berbanding kalau anda nak jual bila dah ada hak milik strata.

Jadinya, ini antara isi penting yang kita kena tahu: Dalam Akta Hak Milik Strata 1985 ada dinyatakan di beberapa bahagian dalam Akta yang sebenaranya undang-undang mengkehendaki pihak pemaju mengeluarkan hak milik strata dalam tempoh 3 bulan selepas kondo anda tu siap. Maknanya, kalau mereka gagal buat macam tu, anda ada hak untuk ambil tindakan terhadap mereka. 

3. Tak buat akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas (sinking fund)

Disebabkan pemaju adalah orang pertama yang menjadi pihak pengurusan, tugas mereka adalah untuk mewujudkan akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas (sinking fund). Yuran dalam akaun penyelenggaran ni nanti akan digunakan untuk memelihara kawasan yang dikongsi antara penduduk kondo. Manakala, yuran dalam kumpulan wang penjelas pula akan digunakan untuk ubahsuai mana-mana bahagian kondo bila diperlukan. Seperti mana yang anda boleh nampak, yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas ni mainkan peranan besar untuk memastikan keadaan kondo anda tu sentiasa terjaga dan selesa.

[BACA LAGI: Why you should pay your maintenance fees and sinking funds]

Seksyen 10(1) Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan:

Dan Seksyen 11(1) pula menyatakan:

Kalau pemaju anda gagal buat dua perkara penting ni, mereka boleh didenda maksimum RM250,000 atau dipenjara sehingga 3 tahun atau kedua-duanya. Tapi, perkara ni tak terpakai kepada pemaju je. Bila JMB dan Perbadanan Pengurusan ambil alih pengurusan, mereka juga tertakluk dalam undang-undang sama dan hal tu boleh didapati dalam Seksyen 23, 24, 50 dan 51 Akta Pengurusan Strata 2013. 

4. Tak adakan AGM untuk bentuk pengurusan baru

Seperti yang dikatakan di atas, pemaju mesti menyerahkan pengurusan kepada jawatankuasa yang baru dibentuk selepas sekitar setahun bertugas. Mesyuarat Agung Tahunan atau AGM kena diadakan untuk membincangkan sebarang masalah atau isu yang dihadapi oleh organisasi, dan semestinya memang penting untuk pengurusan perumahan untuk mengadakan AGM macam tu. Keperluan pengurusan perumahan untuk mengadakan AGM setiap tahun ni sebenarnya adalah syarat di bawah undang-undang sendiri.

Seksyen 18 Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan yang pemaju adalah pengurusan pertama dan kena mengadakan AGM pertama. Kegagalan untuk buat macam tu boleh mengakibatkan hukuman yang berat. 

* 12 bulan dari masa rumah anda tu siap untuk pindah masuk

Kalau anda nak tahu, sekumpulan penduduk dari sebuah perumahan yang dikenali sebagai K Residence sebenarnya pernah bawa pemaju mereka, Duta Yap ke mahkamah sebab gagal bentuk JMB. Ada juga isu lain iaitu dana pengurusan dan penyelenggaraan yang didakwa dah disalah guna. 

Dalam masa sama, penduduk rasa sangat tidak senang kerana pengurusan baru yang tidak dibentuk walaupun rumah mereka dah sedia untuk pindah masuk lebih dari 12 bulan yang lalu. Oleh kerana kes ini masih berjalan, kami belum tahu macam mana kesudahannya. Tapi apa yang kita boleh ambil pengajaran, kita sebenarnya ada hak di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.

5. Tidak menginsuranskan hartanah anda dari kerosakan

Kebanyakan daripada kita ada polisi insurans kita sendiri. Malah, terdapat juga yang ada insurans untuk rumah mereka. Tapi tahu tak anda yang pengurusan kondo anda juga sepatutnya sediakan insurans untuk hartanah anda?

Seksyen 93(1) Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan:

Akta ni kemudiannya menyatakan polis kerosakan macam mana yang bangunan tu kena ada seperti “kebakaran, kilat, letupan, pecahan atau limpahan tangki air atau paip dan ribut”.

Oleh itu, anda mungkin boleh menginsuranskan unit anda sendiri masa anda membeli polisi insurans rumah. Tapi, polisi kerosakan yang disediakan oleh pengurusan kondo pun sama pentingnya kerana ia merangkumi perkara-perkara yang lebih besar, seperti pendawaian dan paip di seluruh kondo.

Kalau anda belum ada polisi insurans ni, bolehlah hubungi pejabat pengurusan dan dapatkan salinannya. Atau kalau pengurusan kata anda tak ada polisi insurans, bolehlah anda tunjukkan Seksyen 93 ni kepada mereka dan mungkin terus tunjuk artikel ni je. 

[BACA LAGI: 5 steps to take when you want to sue your condo developer in Malaysia]