4 sebab anda boleh disaman oleh pengurusan kondominium

[Click here for English version]

*Artikel ini hanya terpakai untuk hakmilik strata di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan sahaja. Hakmilik strata adalah seperti kondominium, apartmen, rumah pangsa, apa-apa hartanah berbilang tingkat dan komuniti berpagar.

Kalau korang selalu baca artikel-artikel Asklegal, korang mesti pernah baca banyak artikel tentang menyaman pemaju dan pengurusan kondominium. Tapi tak hairanlah, kerana sebagai pengguna, kalau kita tak puas hati dengan pemaju atau pengurusan, kita mesti nak cari jalan untuk dapatkan pampasan dari mereka. Tapi, benda tu tak salah pun, sebab korang memang ada hak untuk saman pihak pengurusan kalau:

1. Ada undang-undang tertentu yang membenarkan korang buat macam tu, atau
2. Pihak pengurusan kondo korang tak tunaikan apa yang dah dijanjikan dalam kontrak antara korang dengan mereka.

Tapi, saman-menyaman ni bukanlah hak eksklusif pengguna – sebenarnya pihak pengurusan pun boleh saman korang jika tak patuh dengan peraturan-peraturan yang dah ditetapkan. Dan ini dia antara sebab-sebab yang boleh membuatkan mereka bawa korang ke mahkamah.

1. Tak bayar yuran penyelenggaraan dan Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund)

Kalau korang lambat bayar yuran penyelenggaraan dan Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund), korang biasanya akan diberi peringatan dari pihak pengurusan atas tunggakan tu. Peringatan tu mungkin diberi dalam bentuk surat amaran, ataupun senarai orang yang masih tak jelaskan bayaran yang dipampang di papan kenyataan. Dan kalau dah berbulan tak bayar pula, pihak pengurusan mungkin akan menyekat kad akses korang, atau lebih agresif lagi dengan mengunci (clamp) tayar korang. 

[BACA LAGI: Why you should pay your maintenance fees & sinking funds]

Sebenarnya, kalau korang nak tahu – pihak pemaju dan pengurusan kondo memang diwajibkan buka akaun untuk kumpulan wang ni, dan korang pula wajib buat bayaran dalam akaun tu. Seksyen 25(1) Akta Pengurusan Strata 2013 menyatakan:

Undang-undang di atas pada dasarnya beritahu yang korang kena bayar caj (yuran) kepada pihak pengurusan untuk petak korang (unit kondo). 

Dalam pada itu, Seksyen 34 dalam Akta yang sama juga kata – yang pihak pemaju boleh ambil tindakan terhadap korang kalau korang gagal membayar yuran-yuran yang ditetapkan. Banyak benda sebenarnya dalam akta ni, tapi ini versi ringkas akta ni: 

• kalau korang tak bayar tunggakkan, pihak pengurusan perlu bagi korang notis
• korang diberi tempoh tak kurang dari 14 hari untuk bayar jumlah yang tertunggak tu, dan jumlah hari yang tepat akan dinyatakan dalam notis yang diberikan kepada korang
• kalau korang masih belum bayar selepas tempoh notis, pihak pengurusan boleh failkan kes terhadap korang
• penalti untuk kesalahan tak bayar ni boleh mencecah denda maksimum RM5,000 atau penjara 3 tahun atau kedua-duanya.
• kalau korang tetap tak bayar, korang boleh didenda setinggi RM50,000 untuk setiap hari yang korang tak bayar tu. 

Satu lagi benda penting yang korang kena tahu, yuran penyelenggaraan dan Kumpulan Wang Penjelas ni dua perkara berbeza dengan tujuan yang berbeza. Untuk yuran pertama, ia untuk menyelenggara tempat tu, sementara yang kedua pula digunakan untuk pembaikan utama kawasan hartanah. Disebabkan hal ni, pihak pengurusan akan ada dua akaun berasingan bagi setiap yuran dan korang pula kenalah bayar kedua-duanya. Dengan kata lain, kalau korang cuma bayar yuran penyelenggaraan dan bukan yuran Kumpulan Wang Penjelas, korang tetap akan dapat masalah. 

2. Ubahsuai rumah tanpa kebenaran 

Korang mungkin mahukan ruang rumah yang selesa dan sedap mata memandang. Tapi, kalau korang tinggal di kondo atau mana-mana hartanah strata, sebelum buat apa-apa pengubahsuainan, korang mesti dapatkan kebenaran dari pihak pengurusan dulu. Korang kena dapatkan permit ubahsuai dari majlis tempatan dan lepas tu dari pihak pengurusan kondo pula. Lepas dah dapat lampu hijau daripada dua pihak ni, barulah korang boleh buat pengubahsuaian. 

Dalam masa sama, bukan semua kerja ubahsuai yang kita nak buat tu kena ada permit. Kalau korang cuma nak cat dinding atau pasang lampu baru di dapur, tu semua tak perlukan permit. Bagaimanapun, kalau korang nak runtuhkan dinding antara bilik atau besarkan balkoni, korang kenalah dapatkan kebenaran dari pihak pengurusan. 

Rasionalnya di sebalik semua ni bila di hakmilik strata adalah – korang dan jiran-jiran berkongsi blok yang sama, jadinya korang tak boleh ubah sesuka hati apa-apa ruang di luar rumah. Kalau korang nak cat balik koridor dengan warna lain atau tukar jubin dekat sana, dah terang-teranglah korang nak minta kena saman dengan pihak pengurusan.

[BACA LAGI: Certain home renovations in Malaysia may not require permits. Here’s why]

3. Simpan haiwan peliharaan dalam kondo

Sebenarnya, undang-undang tak kata dengan jelas sama ada korang boleh atau tak simpan haiwan peliharaan dalam kondo. Tapi apa yang dikatakan adalah – korang boleh simpan, kalau dibenarkan oleh pihak pengurusan. Seksyen 14, Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 menyatakan – korang boleh simpan haiwan peliharaan dalam kondo dengan syarat haiwan tu tak mendatangkan kegusaran dan kacau ganggu kepada penghuni lain. Kalau haiwan peliharaan korang tu mengganggu orang lain, haiwan tu boleh dikeluarkan dari bangunan dan tindakan akan diambil terhadap pemiliknya. 

Bagaimanapun, peraturan ni tak terpakai untuk semua rakyat Malaysia, sebabnya cuma ada beberapa negeri je yang benarkan haiwan peliharaan di hakmilik strata. Akan tetapi, walaupun ada negeri yang ikut undang-undang ni, keputusan akhirnya masih jatuh kepada pihak pengurusan kondo. Sebab secara dasarnya, undang-undang memberikan hak kepada pihak pengurusan untuk buat keputusan sama ada nak benarkan atau tak haiwan peliharaan di hartanah korang. Melalui undang-undang ni, pengurusan juga boleh menetapkan jenis binatang yang boleh disimpan dan apa saiznya.

Kalau pihak pengurusan kondo korang benarkan haiwan peliharaan, tapi undang-undang negeri pula tak benarkan – maknanya korang memang tak boleh simpan haiwan peliharaan di rumah. Ini kerana, undang-undang negeri mengatasi peraturan pengurusan dan kalau negeri tak benarkan pihak pengurusan benarkan korang simpan haiwan – makanya tak ada apa yang korang boleh buat.

[BACA LAGI: Can you legally keep pets in Malaysian apartments?]

4. Langgar peraturan-peraturan pengurusan yang lain

Disebabkan hartanah strata adalah ruang yang kita kongsi dengan penghuni lain, jadinya pihak kondo ada hak untuk melaksanakan peraturan-peraturan bagi memastikan setiap penduduk selesa. Seksyen 32(3), Akta Pengurusan Starata 2013 menyatakan:

Jadi ni maknanya, pihak pengurusan kondo boleh buat peraturan-peraturan baru atau meminda apa yang dah ada bila perlu. Mereka boleh jalankan peraturan ni kepada pelawat yang datang, program-program, penggunaan fasiliti dan termasuk juga macam mana korang patut sidai baju. Biasanya pihak pengurusan akan siarkan peraturan-peraturan ni di tempat yang orang senang nampak (macam papan kenyataan misalnya). Tapi, kalau korang tak berapa pasti atau tak tahu apa dia peraturan-peraturan yang ada di kondo korang, bertanyalah kepada pihak pengurusan. Sekurang-kurangnya, tak lah korang kena denda sebab langgar peraturan, kan?