Jika sewa tidak dibayar, adakah tuan rumah berhak pecah masuk rumah penyewa?

Pernahkah anda dalam senario di mana anda terlupa membayar sewa, dan tuan rumah ingin masuk ke dalam rumah untuk menuntut sewa tertunggak, adakah anda rasa privasi anda terganggu?

Sebagai tuan rumah pula, anda hanya ingin mengambil tindakan bagi sewa bulanan yang tertunggak!

Di Malaysia, terdapat pelbagai isu yang pernah timbul antara tuan rumah dan penyewa, dan kadang-kadang menjadi terlalu besar sehingga terpaksa membabitkan tindakan undang-undang dan mahkamah. Sebagai penyewa, apakah reaksi anda apabila tuan rumah masuk ke rumah tanpa izin? Sebagai tuan rumah pula, adakah anda akan dikenakan tindakan undang-undang sekiranya anda terpaksa meceroboh masuk ke rumah sewa anda tanpa izin penyewa?

Adakah tuan rumah memerlukan keizinan untuk masuk ke rumah yang diberi sewa?

Sebenarnya, terdapat undang-undang yang wujud bagi tuan rumah, yang boleh membuatkan anda memerlukan keizinan untuk masuk ke dalam rumah yang diberi sewa. Terdapat dua undang-undang yang melibatkan tuan rumah iaitu Seksyen 2(b) Akta Kontrak 1950 (Pindaaan 1974) dan Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950.

Seksyen 2(b) Akta Kontrak 1950 (Tiada versi BM rasmi; diterjemahkan oleh Asklegal):

Jika dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian sewa ini bahawa tuan rumah tidak berhak untuk masuk ke dalam rumah penyewa tanpa keizinannya, selagi mana penyewa tidak melanggar mana-mana syarat perjanjian sewa yang telah ditetapkan, tindakan undang-undang boleh diambil terhadap tuan rumah.

Syarat perjanjian ini kebiasaannya akan digunakan oleh penyewa bagi melindungi hak privasi mereka terutamanya jika tuan rumah dan penyewa adalah berlainan jantina. Walaupun begitu, seperti yang dinyatakan dalam kontrak perjanjian sewa, jika didapati atau disyaki penyewa melakukan sesuatu yang boleh melanggar kontrak perjanjian, tuan rumah berhak untuk masuk ke dalam rumah bagi mengambil tindakan terhadap penyewa. Sekali lagi diingatkan, syarat-syarat perjanjian ini perlu dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian yang ditandatangani, untuk mengelakkan salah faham dan juga tuan rumah mungkin didakwa menceroboh!

Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950:

Bagi undang-undang ini secara ringkasnya, tuan rumah dilarang mengusir penyewa, menukar kunci atau apa- apa tindakan lain tanpa perintah mahkamah.  Walaupun begitu, terdapat segelintir  penyewa yang mengambil kesempatan kepada tuan rumah dengan menggunakan akta dan undang-undang ini dan enggan keluar dari premis yang disewa walaupun gagal membayar ansuran bulanan atau telah tamat tempoh penyewaan dalam perjanjian sewa.

Susah la macam ni. Ada tak cara jaga hak sebagai tuan rumah, dan juga hak penyewa?

Pasti anda tertanya-tanya bagaimana untuk memastikan hak peribadi penyewa terjaga, dan hak tuan rumah terbela pada masa yang sama? Sebenarnya perkara ini boleh diselesaikan dengan perjanjian sewa yang jelas menerangkan hak tuan rumah dan juga hak penyewa. Berikut merupakan perkara yang perlu diambil berat oleh pihak tuan rumah dan juga penyewa.

• Nyatakan dengan jelas dalam perjanjian yang anda akan memberi notis atau pemberitahuan awal kepada pihak penyewa jika anda ingin membuat pemeriksaan berkala terhadap rumah anda.
• Tuan rumah berhak memasuki rumah yang diberi sewa jika terdapat bukti yang kukuh bahawa penyewa telah melanggar perjanjian yang telah dipersetujui.

• Pastikan anda menyimpan salinan perjanjian sewa yang telah ditandatangani dan sudah dimatikan setem
• Sebelum menandatangani perjanjian sewa pastikan anda memahami isi kandungan perjanjian dan jika terdapat keraguan tentang syarat perjanjian, buat rundingan secara baik dengan tuan rumah.

Untuk maklumat lanjut mengenai perkara yang perlu dilakukan sebelum anda menandatangani mana-mana kontrak di malaysia, baca lebih lanjut di sini: 

[BACAAN LANJUT: 5 Perkara Asas Yang Anda Perlu Tahu Apabila Menandatangani Kontrak ]

Untuk rujukan lebih lanjut mengenai hak lain-lain bagi penyewa yang boleh dimasukkan dalam perjanjian sewa, bolehlah baca artikel kami di sini (Bahasa Inggeris) 

Negara Malaysia tak ada rujukan undang-undang penyewaan yang lebih lengkap ke?

Menurut artikel yang ditulis di Utusan Malaysia oleh Datuk Salleh Buang iaitu bekas Peguam Persekutuan di Jabatan Peguam Negara, Malaysia masih belum mempunyai akta sewaan kediaman yang lengkap kerana akta yang sedia ada wujud adalah umum, ringkas dan tidak memperincikan secara lengkap tentang hak kepentingan tuan rumah mahupun penyewa. Negara-negara maju di sekitar dunia rata-ratanya mempunyai penguatkuasaan undang-undang yang lebih teliti dan khusus bagi akta sewaan kediaman dan dari pendapat beliau, Akta Sewaan Kediaman 2006 di Ontario Kanada adalah akta yang lengkap yang melindungi kepentingan hak tuan rumah dan juga penyewa.

Namun, sehingga akta sewa kediaman yang lebih komprehensif digubal di Malaysia, penyelesaian kepada isu ini sebenarnya bermula dari komunikasi yang berkesan antara tuan rumah dan penyewa.

Bagi memastikan keselamatan dan privasi penyewa tidak terganggu jika memerlukan tuan rumah untuk memasuki rumah, maklumkan kepada penyewa terlebih dahulu atau pastikan tuan rumah bertindak dengan pengetahuan pihak berkaitan seperti pihak berkuatkuasa, pihak pengurusan kediaman (jika dalam kondo atau apartmen). Pihak penyewa juga digalakkan melakukan rundingan dengan saksi dari pihak penyewa untuk mengelakkan salah faham dan ketidakadilan berlaku. Jika kedua-dua pihak dapat mencapai kata sepakat, hak kedua-dua pihak akan tetap dilindungi tanpa sebarang isu.