Asklegal
Home banner 0

Property

Bolehkah pihak pengurusan kondo di Malaysia masuk dan sita harta benda kepunyaan kita?

Not published yet ago Khaliq

1

Shares


Artikel ini diterjermahkan dari bahasa Inggeris. Until versi bahasa Inggeris, klik sini. 

Jika anda tidak membayar yuran penyelenggaraan di apartmen atau komuniti banglo berpagar atau yang mempunyai sekuriti, anda mungkin mahu memulakan pembayaran sekarang. Baru-baru ini terdapat berita tentang pihak berkuasa membuat serbuan dan menyita barangan rumah (seperti telefon, laptop, TV dan juga kerusi) pemilik yang tidak memenuhi caj-caj atau yuran bayaran berkenaan.

Menurut Akta Pengurusan Strata 2013, pihak berkenaan memang mempunyai kuasa untuk berbuat demikian.

Oleh sebab kebanyakan orang zaman ini lebih suka tinggal di kondo atau apartment berbanding dengan rumah “tradisional”, ia adalah penting untuk megambail tahu tentang undang-undang berbeza yang mentadbir pembangunan-pebangunan ini. 

Jadi, mari kita mulakan dengan persoalan yang sering kali orang tanyakan…

 

Apa itu strata?

Tidak kira apartmen, kondo, flat atau kini ada SOHO, SOVO atau komuniti berpagar; semua ini dikategorikan sebagai hakmilik strata. Ia merujuk kepada pembangunan tanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada unit-unit individu yang akan dimiliki oleh pembeli-pembeli rumah (termasuk juga flat dan komuniti bersekuriti). Salah satu cirinya adalah ia mempunyai harta bersama yang dikongsi dalam kawasan tersebut.

Harta bersama bermaksud mana-mana bahagian lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak yang dikongsi dengan penghuni-penghuni lain misalnya seperti taman permainan, kolam renang atau dewan serbaguna. Ada satu lagi istilah iaitu “harta bersama terhad” di mana bezanya hanya orang-orang tertentu sahaja yang mempunyai akses kepadanya atau menggunakannya. Misalnya, kolam renang yang khas untuk penggunaan pemilik unit penthouse. 

 

Imej dari gogladly.com

Hakmilik strata datang bersama dengan geran tanah. Geran tanah merupakan dokumen yang dikeluarkan oleh kerajaan untuk menjadi bukti anda sebagai pemilik harta tersebut. Jika anda membeli daripada pemaju, pemilikan itu dikeluarkan di bawah nama pemaju di mana pemaju kemudiannya akan menukar nama ke nama anda sebagai pemilik yang berhak. Jika anda membeli secondhand (dirujuk juga sebagai subsale), pastikan penjual itu didaftarkan sebagai pemilik yang berhak di atas geran tanah. 

Sekarang pasti anda tertanya-tanya situasi-situasi apakah yang sering dihadapi sehari-hari oleh penghuni kediaman strata. Sebagai contoh, siapa yang seharusnya menguruskan harta bersama jika itu adalah milik/dikongsi bersama dan bagaimana halnya jika anda dan jiran anda bertelagah? Inilah masanya badan pengurusan turun padang…

 

Terdapat tiga badan pengurusan

Pasti anda sering kali mendengar orang berkata, “Ada masalah ke? Kalau ada, pergi saja complain ke management.” Persoalannya, siapakah badan pengurusan tersebut dan apakah tanggungjawab mereka.

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, terdapat tiga badan pengurusan iaitu:

 

 

 

Badan Pengurusan Bersama/Joint Management Body (“JMB”)

 

JMB adalah gabungan kerjasama antara pemaju dan pemilik-pemilik harta strata. Ia harus ditubuhkan dalam tempoh satu tahun milikan kosong (vacant possession) diserahkan kepada anda tetapi sebelum menjadi hakmilik anda

 

Pihak JMB mempunyai banyak tugas dan tanggungjawab. Salah satunya adalah memastikan apartmen tersebut (atau taman perumahan yang berpagar dan bersekuriti) dan harta bersamanya diurus dan dijaga dengan baik. JMB juga bertanggungjawab ke atas caj penyelenggaraan (maintenance fees) dan kumpulan wang penjelas (sinking fund) (akan dibincangkan nanti di bawah) yang dikumpul daripada pemilik-pemilik unit. Tugas-tugas demikian ada disebut dalam Seksyen 21 Akta Pengurusan Strata 2013.

 

JMB diberi kuasa untuk memungut caj-caj tertentu dan melaksanakan kerja-kerja lain yang berkaitan menurut Seksyen 22 di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.

 

JMB merupakan badan korporat yang mempunyai meterai perbadanan (common seal) sendiri. Ini bermakna anda sebenarnya boleh menjatuhkan saman kepada JMB jika mereka gagal melaksanakan tanggungjawab dan juga sebaliknya anda boleh disaman oleh JMB sekiranya tidak membayar caj-caj penyelenggaraan di bawah seksyen 17(2) dan 17(3) masing-masing.

 

Seksyen 17(2):

 

“Badan pengurusan bersama…hendaklah merupakan suatu pertubuhan perbadanan yang kekal turun-temurun dan mempunyai meterai perbadanan.”

 

Seksyen 17(3):

 

“Badan pengurusan bersama boleh membawa guaman dan dibawa guaman terhadapnya atas namanya.”

 

Perbadanan Pengurusan/Management Corporation (“MC”)

 

Perbadanan pengurusan mempunyai tugas dan kuasa yang sama menurut seksyen 59 tetapi ia hanya ditubuhkan selepas anda mendapat hak pemilikan harta itu.

 

Dengan kata lain, sekiranya JMB dibentuk sebelum adanya MC, maka JMB harus dimansuhkan dan segala tanggungjawab pihak JMB akan dipindahkan kepada pihak MC, yang hanya terdiri daripada pemilik-pemilik rumah sahaja, tanpa penglibatan pihak pemaju lagi. 

 

Perbadanan Pengurusan Subsidiari/Subsidiary Management Corporation (“Sub-MC”)

 

Sub-MC bertanggungjawab jika ada perkara-perkara seperti pengasingan pengurusan. Pengasingan pengurusan ini bermaksud apabila terdapat kedua-dua harta komersial dan kediaman atau jika ada harta bersama terhad terlibat. Seperti MC, Sub-MC juga merangkul tugas-tugas lain yang sama.

 

Untuk memudahkan lagi pembacaan artikel ini, istilah JMB, MC dan sub-MC akan dirujuk sebagai badan pengurusan.

 

 

Jadi, bagaimanakah badan pengurusan menjalankan kuasanya?

 


Imej dari domain.com.au

 

Contoh kuasa badan pengurusan boleh dilihat daripada seksyen 34 (bagi JMB) dan seksyen 78 dan 79 (bagi MC dan Sub-MC). Sekiranya anda gagal memenuhi bayaran caj penyelenggaraan dalam waktu 14 hari dari pengeluaran notis tertulis oleh JMB, anda boleh disaman di mahkamah/Tribunal Pengurusan Strata atau disita harta benda kepunyaan anda di unit anda. Pihak berkenaan mempunyai kuasa untuk memasuki unit anda jika penyitaan dilakukan. Harta benda yang disita dalam serbuan seperti TV LCD/LED, rice cooker dan telefon pintar, kemudiannya dilelong untuk membayar bayaran yang tertunggak itu.

 

Penyitaan boleh dijalankan jika Pesuruhjaya Bangunan mengeluarkan waran penyitaan. Pesuruhjaya Bangunan ini berbeza untuk setiap kawasan yang berlainan. Klik di sini untuk melihat senarai penuh Pensuruhjaya Bangunan yang ada di Malaysia. 

 

Tambahan untuk perkara di atas, jika anda tidak mempunyai alasan kukuh untuk membuat bayaran dalam waktu 14 hari notis tertulis dikeluarkan, anda boleh didapati bersalah dan akan didenda RM5,000 dan/atau dipenjarakan tidak melebihi tiga tahun (Seksyen 34(3)).

 

Seksyen 34(2):

 

“Jika mana-mana jumlah wang masih tidak dibayar oleh pembeli atau pemunya pada akhir tempoh yang dinyatakan dalam notis (14 hari)… pemaju atau badan pengurusan bersama, mengikut mana-mana yang berkenaan, boleh memfailkan suatu saman atau tuntutan dalam suatu mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa atau di hadapan Tribunal untuk mendapatkan jumlah wang itu atau sebagai alternatif kepada mendapatkan wang di bawah seksyen ini, menggunakan cara mandapatkan wang di bawah seksyen 35.”

 

Seksyen 35:

 

“(1) Pesuruhjaya boleh, apabila permohonan bersumpah secara bertulis dibuat oleh pemaju atau mana-mana anggota jawatankuasa pengurusan bersama, mengeluarkan suatu waran penahanan yang memberi kuasa bagi penahanan apa-apa harta alih yang dipunyai oleh pemunya petak yang ingkar yang boleh dijumpai di dalam bangunan atau di tempat lain di dalam Negeri itu.”

 

“(4) Seseorang yang melaksanakan waran itu – (a) boleh, pada waktu siang, masuk dengan cara kekerasan ke dalam mana-mana rumah atau bangunan atau mana-mana bahagian rumah atau bangunan itu bagi maksud melaksanakn waran itu.”

 

Contoh lain lagi, badan pengurusan boleh membuat undang-undang kecil seperti larangan meletakkan kenderaan di tempat-tempat tertentu atau larangan membawa haiwan peliharaan masuk ke dalam rumah. 

 


Imej dari mid-day.com

 

 

Tunggu. Tapi kenapa ada caj-caj lain?

 


Imej dari backyardwealth.wordpress.com

 

Biasanya terdapat dua jenis caj yang anda harus komit apabila tinggal di kediaman hakmilik strata iaitu:

 

(i) caj penyelenggaraan (maintenance fee)

(ii) kumpulan wang penjelas (sinking fund)

 

Caj penyelenggaraan ini bertujuan memelihara harta supaya sentiasa berada keadaan baik, tidak rosak dan dijaga dengan rapi. Ini termasuklah perkhidmatan mencuci atau membersih kawasan, menjalankan pemeriksaan pendawaian elektrikal atau tangki air.

 

Kumpulan wang penjelas (sinking fund) pula adalah untuk hal-hal yang lebih besar dan mahal seperti mengecat semula atau mengganti kemudahan-kemudahan milik bersama yang sedia ada di kawasan kediaman.

 

Secara ringkasnya, caj penyelenggaraan adalah untuk mengurus hal-hal yang kecil atau biasa manakala sinking fund adalah untuk hal-hal besar, yang tidak akan timbul setiap hari. Jadi, apa jadi kalau badan pengurusan menyalahguna caj dan dana tersebut? Sekiranya timbul pertikaian dengan badan pengurusan, ada satu lagi badan istimewa yang boleh menguruskan masalah ini.

 

 

Pembicaraan kes anda akan dilakukan oleh Tribunal Pengurusan Strata

 


Imej dari kpkt.gov.my

 

Akta Pengurusan Strata 2013 menubuhkan Tribunal Pengurusan Strata yang boleh membicarakan apa-apa daripada 14 isu yang tersenarai dalam Jadual Keempat dalam Akta Pengurusan Strata 2013 dengan syarat tuntutan tidak melebihi RM250,000. Secara ringkasnya, anda boleh menyalurkan aduan kepada Tribunal jika badan pengurusan gagal melaksanakan tugas atau menyalahgunakan kuasanya. Sama juga halnya jika anda mempunyai pertikaian tentang kos pembaikan kerosakan di unit atau pada harta bersama.

 

Anda juga boleh meminta Tribunal untuk mengeluarkan perintah kepada badan pengurusan supaya menyediakan informasi atau dokumen untuk anda atau arahan supaya dapat membuat tuntutan insurans.

 

Sungguhpun begitu, semasa membawa aduan ke Tribunal, anda harus tahu bahawa anda sendiri yang mewakili pembicaraan kes anda. Tidak boleh ada peguam terlibat dalam prosiding Tribunal kecuali sekiranya kes tersebut adalah kompleks atau anda akan menghadapi masalah kewangan jika tiada khidmat peguam dalam prosiding.

 

Seksyen 110(2):

 

“Tiada pihak boleh diwakili oleh seorang peguam bela dan peguam cara pada suatu pendengaran melainkan jika, pada pendapat Tribunal, perkara yang dipersoalkan melibatkan isu undang-undang yang kompleks dan satu pihak akan mengalami kesusahan kewangan yang teruk jika dia tidak diwakili oleh seorang peguam bela dan peguam cara.”

 

Tambahan pula, hanya lapan pihak ini sahaja yang disenaraikan dibenarkan membawa tindakan ke Tribunal seperti yang terdapat dalam Seksyen 107 Akta Pengurusan Strata. Berdasarkan itu, hanya pihak yang mempunyai kepentingan (interest) dengan urusan harta berhak membuat tuntutan iaitu pemaju, pembeli, pemilik, badan pengurusan dan mana-mana orang berkepentingan yang lain.

 

Jika anda hanya menyewa, anda kemungkinan tidak boleh membawa tindakan ke Tribunal oleh sebab penyewa tidak tersenarai dalam Seksyen 107 tersebut. Walaubagaimanapun, sekiranya anda dapat membuktikan kepada Tribunal bahawa anda termasuk dalam orang-orang berkepentingan yang lain itu, dengan kebenaran Tribunal, anda juga boleh memfailkan tuntutan.

 

 

Tinggal di kondo berbeza daripada tinggal di rumah atas tanah

 

Kelebihan tinggal di kediaman hakmilik strata ini seperti yang kita sedia maklum adalah terdapatnya kemudahan fasiliti atau keselamatan yang lebih baik. Namun begitu, ada juga kelemahannya seperti, kebanyakan kemudahan fasiliti ini adalah milik bersama, jadi harus ada kerjasama dan birokrasi jika timbulnya sesuatu masalah.

 

Jika anda sedang membaca artikel ini dan siling rumah anda mengalami kebocoran, serta anda tidak tahu apa yang harus dilakukan, boleh baca artikel kami tentang tanggungjawab kerosakan di kediaman hakmilik strata.

 

[Baca lebih lanjut: Apartmen di Malaysia - Tanggungjawab siapa jika terdapat kerosakan harta benda?]

This article is for informational purposes only and should not be taken as legal advice. Every situation is unique and dependent on the facts (ie, the circumstances surrounding your individual case) so we recommend that you consult a lawyer before considering any further action. All articles have been scrutinized by a practicing lawyer to ensure accuracy.
Tags:
akta pengurusan strata 2013
peraturan-peraturan pengurusan strata (penyenggaraan dan pengurusan) 2015
hakmilik strata
tribunal strata
penyitaan harta
pesuruhjaya bangunan
Aa308b90 0fa3 40a5 b9fe ce1bde4ba73d

1

Shares