Apartmen di Malaysia – Tanggungjawab siapa kalau terdapat kerosakan atau kecacatan?

Artikel ini diterjermahkan dari bahasa Inggeris. Click here for English version

 

 

Bayangkan keadaan ini – taman yang kaya dengan kehijauan. Kolam renang yang cantik. Kanak-kanak berlari sana sini  dan bermain di taman permainan tanpa anda rasa bimbing peralatan taman permainan akan patah atau rosak. Keadaan demikian merupakan keadaan kehidupan di apartmen atau kondo atau istilah teknikalnya, hakmilik strata. Ia merujuk kepada pembangunan tanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada unit-unit individu yang akan dimiliki oleh pembeli-pembeli rumah. Selain kondo, apartmen dan flat, komuniti yang berpagar dan bersekuriti juga tergolong dalam harta strata. 

 

Lebih tepat lagi, keadaan yang disebutkan di atas adalah di kawasan hakmilik strata yang diurus dengan baik. Jika tidak terurus, anda akan berhadapan dengan situasi yang tidak diinginkan seperti kebocoran siling atau lif yang rosak. Kehidupan utopia tadi langsung bertukar menjadi mimpi buruk.

 

 

Imej dari tumblr.com

 

Pasti anda tertanya-tanya, siapa yang harus bertanggungjawab dalam senario tersebut. Adakah tanggungjawab pemilik unit atau pihak badan pengurusan?

 

Undang-undang yang akan dirujuk adalah Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015. Artikel ini hanya boleh digunakan di Semenanjung Malaysia sahaja. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undangnya tersendiri.

 

 

 

Persoalan pertama, siapakah yang menguruskan pembangunan strata?

 

Hal-hal di kawasan kediaman anda diuruskan oleh badan pengurusan bersama/joint management body (JMB) atau perbadanan pengurusan/management corporation (MC). Kedua-duanya mempunyai tugas menguruskan pembangunan hakmilik strata menurut seksyen 21 dan 59 Akta Pengurusan Strata.

 

Bezanya, JMB diuruskan oleh pemaju DAN pembeli manakala MC pula dikendalikan sepenuhnya oleh pembeli. Dalam artikel ini, JMB dan MC akan dirujuk sebagai badan pengurusan untuk memudahkan pembacaan artikel ini. 

 

 

 

Harta yang rosak atau tidak diselenggarakan dengan baik. Apa yang boleh kita buat?

 

Kita mula dengan langkah-langkah yang boleh anda ambil terhadap kes-kes umum dahulu sebelum dilanjutkan ke isu-isu yang lebih sering berlaku seperti kebocoran siling.

 

Perkara pertama sekali adalah waranti. Masih dalam waranti atau tidak? Atau anda hanya menyewa rumah itu sahaja?

 

Jika anda adalah pemilik dan apartmen masih dalam waranti

 

Perkara yang pertama kita lihat apabila ada kerosakan/kecacatan pada unit/harta benda adalah waranti (liabiliti kecacatan/defect liability period) yang disediakan oleh pemaju. Waranti daripada pemaju biasanya mempunyai tempoh antara 12-36 bulan bergantung kepada kontrak masing-masing. Jika masih dalam waranti, anda boleh membuat aduan secara langsung kepada pemaju.

 

Ini juga sama halnya dengan harta bersama (lif atau kolam renang) di kawasan kediaman anda. Seksyen 92 Akta Pengurusan Strata 2013 ada menyebut bahawa pemaju harus mendepositkan sejumlah amaun dengan Pesuruhjaya Bangunan untuk tujuan membaiki apa-apa kecacatan pada harta bersama di kawasan kediaman.   

 

 

Imej dari theage.com.au

 

Jika anda adalah pemilik dan apartmen TIDAK lagi berada dalam waranti

 

Sekiranya liabiliti kecacatan sudah tamat, anda harus merujuk kepada pihak badan pengurusan untuk memperbaiki kerosakan pada harta bersama di kawasan rumah anda. Bergantung sama ada JMB atau MC, Akta Pengurusan Strata 2013 telah menyeneraikan tugas-tugas untuk setiap pihak laksanakan. Sebagai contoh, Seksyen 59(1) menyatakan bahawa MC merangkul tugas-tugas seperti menyelenggara dan mengurus harta strata, termasuklah harta bersama. Dari hal-hal kecil seperti pembersihan kawasan hingga hal-hal yang lebih besar seperti memastikan lif tidak rosak sebulan sekali juga merupakan tugas-tugas mereka.

 

 

 

Seksyen 59(1) Akta Pengurusan Strata 2013:

 

“(1) Kewajipan perbadanan pengurusan adalah seperti yang berikut: (a) untuk menyenggarakan dan menguruskan dengan sepatutnya bangunan atau tanah yang dipecah bahagi dan harta bersama dan menjaganya dalam keadaan yang baik dan pembaikan yang dapat digunakan,”

 

Jika pihak badan pengurusan gagal melaksanakan tugas-tugas mereka, anda boleh membuat aduan kepada Tribunal Pengurusan Strata, sepertimana yang terkandung di dalam Jadual Keempat, Akta Pengurusan Strata 2013:

 

“1. Suatu pertikaian atau aduan berkenaan dengan suatu perjalanan atau pelaksanaan, atau kegagalan untuk menjalankan atau melaksanakan, suatu fungsi, kewajipan atau kuasa yang diberikan atau dikenakan oleh Akta ini atau perundangan subsidiari yang dibuat di bawah Akta ini…”

 

Meskipun begitu, Tribunal hanya boleh mendengar isu-isu yang terkandung di dalam Jadual Keempat dengan syarat tidak melebihi RM250,000 dalam awards. Ini bermakna jika pampasan itu melebihi RM250,000, maka Tribunal tidak mempunyai kuasa untuk mendengar kes anda dan anda harus mendapatkan khidmat guaman.

 

Bercakap tentang peguam, satu hal penting lagi yang anda harus tahu adalah anda tidak boleh mendapatkan khidmat guaman di Tribunal. Jadi anda sendirilah yang harus menghujahkan kes anda. Tribunal hanya akan membenarkan khidmat peguam sekiranya kes yang dibicarakan adalah kompleks atau anda akan mengalami masalah kewangan jika tidak diwakili peguam (seksyen 110(2) Akta Pengurusan Strata).

 

 

Jika anda BUKAN pemilik dan hanya menyewa unit

 

Anda tidak boleh membawa aduan ke Tribunal. Seksyen 107 menyenaraikan siapa yang berhak memfailkan tuntutan dengan pihak Tribunal. Sebagai contoh, pembeli dan pemilik berhak membuat tuntutan dan juga mana-mana orang berkepentingan yang lain, dengan kebenaran Tribunal.

 

Dengan kata lain, sebagai penyewa, anda harus meyakinkan/memujuk Tribunal sekiranya hendak memfailkan aduan.

 

Sekarang kita masuk kepada masalah-masalah yang mungkin bakal dialami oleh penghuni apartmen.

 

 

 

Apa yang patut dilakukan jika siling rumah bocor?

 

Kebocoran pada siling rumah pasti tidak asing bagi kita. Terdapat undang-undang tentang “inter-floor leakage” (kebocoran antara tingkat) atau dengan kata lain air penyebab bocor pada siling. Dalam Peraturan Pengurusan Strata 2015, ia didefinisikan sebagai apa-apa keterangan mengenai kebasahan, kelembapan atau penembusan air pada siling atau apa-apa bahan yang diletakkan atau dipasang pada siling (Peraturan 55).

 

Imej dari woodtv.com

 

Apa yang patut dilakukan pertama sekali?

 

Buat aduan kepada pihak pengurusan (atau pemaju jika masih lagi dalam waranti). Pemeriksaan akan dijalankan di unit anda untuk mencari penyebab kebocoran dan siapa yang harus dipertanggungjawabkan. (Peraturan 57).

 

Peraturan 58 juga ada menyeneraikan perkara untuk dipertimbangkan dalam menentukan penyebab kebocoran. Anda boleh baca sendiri dalam Peratuan Pengurusan Strata 2015 nanti. Seksyen 142 Akta Pengurusan Strata merupakan ‘titik permulaan’ bagi setiap jenis pemeriksaan yang dilakukan. Jika kebocoran terdapat pada siling rumah anda, maka unit di atas yang harus dipertanggungjawabkan jika tiada bukti yang menunjukkan sebaliknya.

 

Seksyen 142 Akta Pengurusan Strata 2013:

 

“Dalam mana-mana prosiding di mahkamah atau Tribunal di bawah Akta ini berkenaan dengan apa-apa kecacatan yang dikatakan dalam suatu petak atau dalam mana-mana harta bersama atau harta bersama terhad yang terletak betul-betul, sama ada secara keseluruhan atau sebahagiannya, di atas petak atau mana-mana harta bersama atau harta bersama terhad yang lain, ia hendaklah dianggap, jika tidak ada bukti berlawanan, bahawa kecacatan itu adalah dalam petak atau harta bersama atau harta bersama terhad yang mula-mula disebut itu, mengikut mana-mana yang berkenaan, jika terdapat apa-apa keterangan mengenai kebasahan, kelembapan atau penembusan air-“

 

Ini bukan bermakna automatik unit di atas yang mengakibatkan kebocoran. Justeru itu, pihak pengurusan boleh menjalankan pemeriksaan lanjut di unit tersebut demi mempercepatkan proses siasatan.

 

 

 

Bagaimana pula jika pemilik rumah enggan unitnya diperiksa oleh pihak pengurusan?

 

Sekiranya pemilik unit di atas anda tidak memberi akses ke unitnya untuk pemeriksaan, maka pemilik berkenaan akan didapati bersalah dan dikenakan denda tidak melebihi RM50,000.00 atau penjara tidak melebihi tiga tahun menurut peraturan 63:

 

“(2) Mana-mana pembeli, pemunya petak, pemilik atau penghuni petak yang terlibat atau mana-mana petak lain yang gagal memberikan akses kepada petak yang terlibat atau petak lain kepada orang atau badan yang menjalankan pemeriksaan menurut subperaturan (1) melakukan suatu kesalahan dan hendaklah, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi lima puluh ribu ringgit atau penjara tidak melebihi tiga tahun atau kedua-duanya sekali.”

 

Imej dari hulettreality.com

 

Daripada siapa kita boleh tuntut kerugian?

 

Ini bergantung sama ada harta tersebut masih dalam tempoh liabiliti kecacatan atau tidak. Jika belum tamat tempoh, maka pemajulah yang bertanggungjawab ke atas kerosakan itu manakala sekiranya sudah tamat tempoh dan terbukti unit di atas anda yang menyebabkan kebocoran, pemilik unit tersebutlah yang bertanggungjawab. Kalau si pemilik gagal membaiki kebocoran itu, jadi pihak pengurusan harus membaikinya dan kosnya ditanggung oleh si pemilik unit itu.

 

Peraturan 61 dalam Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015:

 

“(1) Jika kebocoran antara tingkat disebabkan oleh atau dikenal pasti berpunca daripada suatu petak atau mana-mana bahagian daripadanya, pembeli, pemunya petak atau pemilik petak itu, tanpa prejudis kepada haknya untuk mendapatkan indemniti dari mana-mana pihak lain, hendaklah mengambil semua langkap perlu untuk membaiki kebocoran antara tingkat itu dalam masa tujuh hari dari penerimaan Borang 28.

 

“(2) Sekiranya langkah-langkah yang dinyatakan dalam subperaturan 61(1) tidak dilaksanakan, mana-mana pemaju, badan pengurusan bersama, perbadanan pengurusan atau perbadanan pengurusan subsidiary atau ejen pengurusan yang dilantik oleh Pesuruhjaya di bawah subseksyen 86(1) atau 91(3) Akta, mengikut mana-mana yang berkenaan dengan, hendaklah secepat yang dapat dilaksanakan mengambil semua langkap perlu untuk membaiki kebocoran antara tingkat itu dan hendaklah mengenakan caj dan mendapatkan semua kos dan perbelanjaan dari pihak yang bertanggungjawab untuk membaiki kebocoran itu”.

 

 

 

Bagaimana pula kalau jiran menggerudi menembusi dinding?

 

Peraturan Pengurusan Strata 2015 ada juga menyebut tentang “party wall”. Untuk yang suka berjimba di luar sana, sila tutup Spotify playlists anda sebab ini bukan party yang anda bayangkan. Party wall di sini bermaksud “dinding dua pihak”, iaitu dinding yang anda dan jiran sebelah anda kongsi. Peraturan 65 mendefinisikannya sebagai dinding yang terletak di antara satu unit dengan harta bersama atau harta bersama terhad.

 

Kerosakan dinding juga merangkumi akibat kelembapan, penembusan air dan sebagainya. Dengan kata lain, undang-undang untuk masalah ”party wall” meliput lebih banyak masalah berbanding dengan peruntukan untuk kebocoran inter floor. Tambahan lagi, peraturan tentang kebocoran antara tingkat adalah sama seperti yang disebut dalam Peraturan 67:

 

“Dalam hal apabila petak yang terjejas oleh kerosakan pada dinding dua petak, peruntukan di bawah 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 dan 64 hendaklah dipakai secara mutatis mutandis.”

 

 

 

Jangan tangguh untuk membuat repot!

 

Imej pagar sekuriti patah yang dilaporkan oleh pembaca AskLegal (identity dirahsiakan)

 

Akta Pengurusan Strata dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata mengandungi langkah-langkah terperinci untuk anda memfailkan aduan ke Tribunal atau meminta supaya dilakukan pemeriksaan daripada pihak pengurusan. Lebih cepat melakukan aduan lebih baik sebelum menjadi lebih parah.

 

Sungguhpun hanya menyewa dan anda tidak pasti bagaimana untuk melakukan aduan, adalah lebih baik anda memberitahu tuan tanah/rumah supaya langkah selanjutnya boleh diambil.