Apa yang korang boleh buat kalau tuan rumah korang tak bayar yuran penyelenggaraan?

[Click here for English version]

Kitorang tahu korang mesti pernah baca banyak artikel pasal penyewaan (tenancy) dekat Asklegal atau mana-mana website lain. Biasanya, artikel-artikel tu ditulis berdasarkan sudut pandang tuan rumah atau untuk faedah diorang sendiri. Tapi jarang pula kita nampak artikel-artikel yang ditulis untuk manfaat pihak penyewa. Dan baru-baru ni, kitorang dah terima satu mesej dari seorang pembaca yang ceritakan isu dia dengan tuan rumah. Dia beritahu kitorang yang tuan rumahnya tak bayar yuran penyelenggaraan (management fees). 

Daripada ceritanya ni, dia boleh dikatakan bayar sewa on time setiap bulan, tapi tuan rumah pulak buat hal bila tak bayar yuran penyelenggaraan. Disebabkan masalah tu, sekarang kad akses dia berisiko akan disekat.

Jadinya macam biasa, bila penyewa tak bayar sewa atau berkelakuan tak munasabah, korang akan ada cara yang sah di sisi undang-undang untuk halau diorang atau paksa diorang untuk bayar. Tapi sekarang, macam mana pula kalau tuan rumah sendiri yang tak jalankan tanggungjawab diorang? 

Sebelum kitorang bagi jawapan, ada benda penting yang korang kena bagi perhatian dulu…

Ini semua ada kaitan dengan perjanjian sewaan 

Kalau korang nak tahu sama ada memang betul tuan rumah korang yang kena bayar yuran penyelenggaraan, salah satu caranya adalah korang kena tengok balik perjajian sewaan tu.

Biasanya, bila kita berbincang pasal hak dan kewajipan yang berkaitan dengan tanah, korang kena tengok undang-undang tanah. Bagaimanapun, bila pasal penyewaan pulak, bendanya berbeza sikit sebab sewaan bermula dan berakhir berdasarkan perjanjian, ini bermakna ia pasal undang-undang kontrak dan bukannya undang-undang tanah. Jadi, kalau penyewa nak tahu pasal hak yang diorang ada, diorang kena tengok perjajian sewaan (a.k.a kontrak).

Makanya, kalau penyewa nak tahu sama ada tuan rumah tu salah atau tak, sebab tak bayar yuran penyelenggaraan, diorang kenalah tengok balik perjanjian sewaan yang ditandatangi dulu. Kalau dalam perjanjian tu kata –  tuan rumah yang kena bayar yuran penyelenggaraan, jadinya korang mungkin ada hak untuk suruh tuan rumah korang bayar yuran tu. Korang juga boleh ambil tindakan terhadap tuan rumah untuk minta diorang bayar.

Sebab itulah, penting sangat untuk korang baca betul-betul kontrak/perjanjian sebelum sewa mana-mana rumah atau bilik. Dan dinasihatkan juga untuk korang semua pastikan segala terma penting ada dalam perjanjian dan ia juga disebut dengan jelas. Sebab tu lah, lebih baik jangan cuba-cuba buat atau DIY perjanjian penyewaan.

[BACA LAGI: Is it safe to write your own contract in Malaysia? (Or sign one)]

Bagaimanapun, kontrak tak boleh merangkumi semua keadaan dan kadang-kadang tu, kontrak hanya didiamkan dalam hal-hal tertentu. Sebenarnya, ada juga sewaan yang takde syarat-syarat bertulis - dalam erti kata lain, ia adalah perjanjian tak rasmi. Dalam kes macam ni, tak ada cara nak kata siapa yang ada hak kontrak untuk bayar yuran penyelenggaraan. Tapi jangan la risau sangat, sebab…

Undang-undang kata – tuan rumah yang kena bayar yuran penyelenggaraan

Seperti mana yang kita tahu, semua kediaman high-rise ada badan pengurusan yang menguruskan premis. Diorang dapat buat benda tu sebab adanya yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas (sinking funds). Yuran-yuran ni selalunya dikenakan kepada pemilik rumah (tuan rumah) dan bukannya penyewa.

Oleh tu, kalau perjanjian sewaan tak dipandang, undang-undang menyatakan tuan rumah yang kena bayar yuran penyelenggaraan. Kalau tuan rumah tak bayar, pihak pengurusan ada hak untuk ambil tindakan undang-undang terhadap tuan rumah. Berdasarkan Seksyen 25(1) Akta Pengurusan Strata 2013:

Jadinya, kalau korang ada tuan rumah yang tak bayar yuran penyelenggaraan, apa yang korang boleh buat adalah maklumkan kepada pihak pengurusan pasal masalah tu. Beritahu diorang yang korang tu penyewa dan tuan rumah korang pula tak bayar yuran penyelenggaraan. Pihak pengurusan lepas tu akan ambil tindakan terhadap tuan rumah korang. Dan diharapkan diorang tu baik hati lah, dengan tak sekat kad akses korang. 

Atau alternatif lain, kalau korang tak ada masa, kesabaran iman dan duit…

Korang boleh saman tuan rumah sebab langgar kontrak 

Kitorang tahu untuk sesetengah orang, saman ni tak lah sesuai sangat dan ia selalunya jalan terakhir untuk selesaikan masalah. Tapi, ada satu lagi benda yang korang boleh buat sebelum saman tuan rumah korang. Korang boleh je berhenti dari bayar sewa. Tapi tindakan ni juga tak berapa sesuai dan boleh keruhkan lagi hubungan korang dengan tuan rumah yang dah sekian keruh.

Jadinya sekarang, berbalik pada cara yang satu lagi iaitu saman. Sebabnya, tuan rumah korang mungkin dah langgar kontrak dengan tak bayar yuran penyelenggaraan. Bila dia dah langgar kontrak, maknanya dia dah bagi sebab untuk disaman.

Jadi, kalau penyewa ambil keputusan nak saman, dia mungkin boleh dapat dua benda dari tindakan tu – (1) duit atau (2) pilihan untuk batalkan kontrak dan dapat duit. 

Mahkamah nanti akan terlebih dulu putuskan sama ada pembayaran yuran penyelenggraan oleh tuan rumah ni terma penting atau terma kurang penting dalam perjanjian. Kalau mahkamah putuskan yang ia tak penting sangat, mahkamah akan bagi korang duit berdasarkan kerugian yang korang alami. Tapi, kalau mahkamah putuskan ia terma yang penting pula, penyewa ada pilihan untuk batalkan perjanjian, berpindah, dan tuntut ganti rugi kalau korang alami apa-apa kerugian.