Apa akan terjadi jika tuan rumah menjual rumah yang disewakan kepada anda?

This article was translated from English which can be found here. 

Membeli rumah dalam situasi ekonomi sekarang adalah amat sukar jadi kebanyakan dari kita terpaksa menyewa rumah. Namun menyewa rumah boleh datang dengan masalah-masalah tertentu seperti mendapatkan rumah yang terbaik yang mempunyai kemudahan lengkap dan dimiliki oleh tuan rumah yang baik.

Nasib menyebelahi anda dan anda berjaya mendapat rumah yang terbaik dan setakat ini anda telah tinggal di sana selama 6 tahun. Beberapa bulan selepas anda memperbaharui perjanjian sewa rumah untuk dua tahun yang akan datang, tuan rumah memberitahu anda bahawa anda perlu berpindah kerana dia telah menjual rumah tersebut kepada orang lain.

Soalan utama ialah – 

Bolehkah tuan rumah memerintahkan anda untuk mengosongkan rumah?

Ianya bergantung kepada apa yang tertera dalam perjanjian anda. 

Perjanjian sewa rumah yang ditulis dengan baik selalunya mengandungi kewajipan dan tanggungjawab yang dipersetujui dan harus dilaksanakan oleh tuan rumah dan penyewa rumah sepanjang perjanjian tersebut.

Untuk mengelakkan anda dari diusir keluar oleh tuan rumah, anda perlu bergantung kepada beberapa fasal (“clauses”) yang tidak membenarkan pemilik menjual rumah tersebut sepanjang tempoh perjanjian, ataupun jika rumah tersebut dijual, ia hanya boleh dijual jika anda boleh terus menyewa rumah tersebut di bawah syarat perjanjian yang dibuat oleh anda dan tuan rumah.

Selain dari fasal-fasal di atas, perjanjian tersebut harus mengandungi fasal pemberhentian awal yang boleh menjadi garis panduan kepada anda dan tuan rumah sekiranya tempoh perjanjian ditamatkan pada masa yang lebih awal.

Untuk mengenali bagaimana rupa ketiga-tiga fasal ini, berikut adalah beberapa contoh (dalam bahasa Inggeris):

“In the event the Landlord shall be desirous of selling the Said Premises prior to the expiration of the term hereby created, the Landlord hereby covenants, undertakes and agrees that such sale shall be subject to this tenancy and shall procure the Purchaser to continue with the terms and conditions of this Agreement in lieu of the Landlord.”

“In the event that this Agreement is terminated before the expiration of the Term of this Agreement by the Landlord due to whatsoever reason non attributable to the Tenant which shall include but not limited to the Landlord early termination of the Tenancy Agreement, the Landlord hereby undertakes and agrees to refund or cause to refund to the Tenant within seven (7) days thereof the Security Deposit and any sum already paid to the Landlord pursuant to this Agreement, and further pay a sum equivalent to the Security Deposit to the Tenant as agreed liquidated damages, without prejudice to any right of action or remedy of the Tenant in respect of any breach of the Landlord pursuant to this Agreement, failing which the Landlord shall pay interest at the rate of eight (8) % per annum on such sums which has not been duly paid/refunded to the Tenant, calculated on a daily basis, and thereafter, this Agreement shall be null and void and neither party shall have further claim against the other, save for antecedent breaches”

Jika fasal-fasal ini disertakan dalam perjanjian anda, maka anda tidak perlu bimbang jika tuan rumah mengusir anda, kerana anda boleh mendapatkan ganti rugi daripada tuan rumah anda. 

Selain itu, atas persetujuan kedua-dua pihak, anda boleh menandatangani deed of novation. Dokumen ini akan ditandatangani oleh anda (sebagai penyewa), tuan rumah dan pembeli rumah. Ringkasnya, dokumen ini akan menyerahkan hak dan liabiliti tuan rumah di bawah perjanjian sewa rumah kepada pembeli rumah.

Ini akan menjadikan pembeli rumah tersebut sebagai tuan rumah yang disewa oleh anda, dan dia akan menjadi orang yang perlu anda hubungi untuk semua perihal sewa rumah.

Jika anda memiliki perjanjian sewa rumah yang lengkap, maka anda tidak perlu bimbang. Tetapi jika perjanjian tersebut tidak lengkap atau tidak wujud sama sekali, maka anda mungkin akan berdepan dengan beberapa masalah yang akan menyusahkan anda. 

Tiada perjanjian = masalah besar

Walaupun undang-undang Malaysia memberi pengiktirafan kepada perjanjian-perjanjian lisan, situasi sebegini boleh menimbulkan kekeliruan apabila terma-terma perjanjian tidak ditulis dengan jelas. Kalau sebarang pertikahan timbul di mahkamah, ia akan menjadi situasi di mana sebarang hujah yang diperkenalkan akan dalam bentuk “he say, she say”. 

Tetapi, jangan risau sebab ini tidak bermakna bahawa anda akan diabaikan begitu sahaja. Jika anda mempunyai perjanjian lisan, anda perlu memberi bukti kepada mahkamah bahawa anda diperuntukkan hak-hak di bawah perjanjian lisan anda dengan tuan rumah dan berharaplah yang tuan hakim akan memberikan anda hak kepada ganti rugi sekiranya tuan rumah membatalkan perjanjian sewa beli sebelum tarikh akhir perjanjian.

Jika anda tidak dapat meyakinkan mahkamah bahawa anda mempunyai perjanjian sah yang mengatakan anda memiliki hak tinggal di rumah tersebut, sila bersedia untuk menitiskan air mata sedih kerana dalam situasi ini, tiada jalan penyelesaian untuk anda.

Jika anda memiliki perjanjian tetapi syaratnya tidak jelas, maka mahkamah boleh memutuskan jalan penyelesaian melalui peraturan ‘contra proferentum’. Peraturan ini membolehkan hakim mentafsirkan sebarang fasal yang tidak jelas dalam bentuk yang tidak memihak kepada sesiapa yang menulis fasal tersebut. Sebagai contoh, jika tuan rumah menyediakan perjanjian tersebut dan terdapat fasal yang tidak jelas, maka mahkamah akan mentafsirkan fasal tersebut dan memastikan bahawa ianya memihak kepada anda dan bukannya tuan rumah.

Untuk menjawab soalan seperti mana yang tertera dalam tajuk artikel ini....

Ada kemungkinan anda boleh diusir keluar

Jika tuan rumah membuat keputusan untuk menjual rumahnya dan seterusnya mengarah anda untuk mengosongkan rumah dan tidak menandatangani deed of novation, maka anda terpaksa mengosongkan rumah tersebut, walaupun di sini sebenarnya ia bukan perintah untuk mengosongkan rumah tetapi pemansuhan perjanjian.

Namun begitu, seperti pelanggaran perjanjian yang lain, anda tidak akan dibiarkan begitu sahaja. Bergantung kepada keadaan, anda boleh mendapat kembali deposit anda dan sedikit bayaran ganti rugi atas segala kesulitan. Dan jika anda tidak dapat mencapai kata putus dengan tuan rumah, maka bersedialah untuk mengupah seorang peguam.