Bolehkah pihak pengurusan kondo di Malaysia masuk dan sita harta benda kepunyaan kita?

Artikel ini diterjermahkan dari bahasa Inggeris. Click here for English version.

Jika anda tidak membayar yuran penyelenggaraan di apartmen atau komuniti berpagar (gated community), anda mungkin mahu memulakan pembayaran sekarang. Baru-baru ini terdapat berita tentang pihak berkuasa membuat serbuan dan menyita barangan rumah (seperti telefon, laptop, TV, dan juga kerusi) pemilik yang tidak memenuhi caj-caj atau yuran bayaran berkenaan.

Menurut Akta Pengurusan Strata 2013 (fail dimuat turun secara automatik), pihak berkenaan memang mempunyai kuasa untuk berbuat demikian.

Oleh sebab kebanyakan orang zaman ini lebih suka tinggal di kondo atau apartment, ia adalah penting untuk mengambil tahu tentang undang-undang yang mentadbir pembangunan-pembangunan ini yang berbeza berbanding dengan rumah “tradisional”. 

Jadi, mari kita mulakan dengan persoalan yang sering kali orang tanyakan…

Apa itu strata?

Tidak kira apartmen, kondo, flat atau kini ada SOHO, SOVO atau komuniti berpagar; semua ini dikategorikan sebagai harta tanah strata. Ia merujuk kepada pembangunan tanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada unit-unit (atau lot) individu yang akan dimiliki oleh pembeli-pembeli rumah (termasuk juga flat dan komuniti bersekuriti). Salah satu cirinya adalah ia mempunyai harta bersama (common property) yang dikongsi dalam kawasan tersebut.

Harta bersama bermaksud mana-mana bahagian lot yang dikongsi dengan penghuni-penghuni lain, misalnya seperti taman permainan, kolam renang atau dewan serbaguna. Ada satu lagi istilah iaitu “harta bersama terhad” di mana bezanya hanya orang-orang tertentu sahaja yang mempunyai akses kepadanya. Misalnya, kolam renang yang khas untuk penggunaan pemilik unit penthouse. 

Harta tanah strata datang bersama dengan hakmilik strata. Hakmilik strata ataupun dikenali sebagai strata title merupakan dokumen yang dikeluarkan oleh kerajaan untuk menjadi bukti anda sebagai pemilik harta tersebut. Jika anda membeli daripada pemaju, pemilikan itu dikeluarkan di bawah nama pemaju; di mana pemaju kemudiannya akan menukar nama pemilik ke nama anda sebagai pemilik yang berhak. Jika anda membeli secondhand (dirujuk juga sebagai subsale), pastikan penjual itu didaftarkan sebagai pemilik yang berhak di atas hakmilik strata. 

Sekarang pasti anda tertanya-tanya situasi-situasi apakah yang sering dihadapi sehari-hari oleh penghuni kediaman strata. Sebagai contoh, siapa yang seharusnya menguruskan harta bersama jika itu adalah milik/dikongsi bersama dan bagaimana halnya jika anda dan jiran anda bertelagah? Inilah masanya badan pengurusan turun padang…

Terdapat tiga jenis badan pengurusan

Kalao anda bertetap di harta strata, pasti anda sering kali mendengar orang berkata, “Ada masalah ke? Pergi saja complain kepada management.” Persoalannya, siapakah management atau badan pengurusan tersebut, dan apakah tanggungjawab mereka?

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, terdapat tiga jenis badan pengurusan iaitu:

1. Badan Pengurusan Bersama/Joint Management Body (“JMB”)

JMB adalah gabungan kerjasama antara pemaju dan pemilik-pemilik harta strata. Ia harus ditubuhkan dalam tempoh satu tahun milikan kosong (vacant possession) diserahkan kepada anda tetapi sebelum serahan dokumen hakmilik.

Pihak JMB mempunyai beberapa tugas dan tanggungjawab. Salah satunya adalah memastikan apartmen tersebut (atau taman perumahan yang berpagar dan bersekuriti) dan harta bersamanya diurus dan dijaga dengan baik. JMB juga bertanggungjawab ke atas caj penyelenggaraan (maintenance fees) dan kumpulan wang penjelas (sinking fund) (akan dibincangkan nanti di bawah) yang dikumpul daripada pemilik-pemilik unit. Tugas-tugas demikian adalah disebut dalam Seksyen 21 Akta Pengurusan Strata 2013.

Untuk menyenangkan perjalanan tuganya, pihak JMB juga diberi kuasa menurut Seksyen 22 di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 untik memungut caj-caj tertentu dan melaksanakan kerja-kerja lain yang berkaitan

Suata perkara yang penting adalah JMB merupakan badan korporat yang mempunyai meterai perbadanan (common seal) sendiri. Ini bermakna anda sebenarnya boleh menjatuhkan saman kepada JMB jika mereka gagal melaksanakan tanggungjawab, dan juga sebaliknya, anda boleh disaman oleh JMB sekiranya tidak membayar caj-caj penyelenggaraan di bawah Seksyen 17(2) dan 17(3) masing-masing.

Seksyen 17(2):

Seksyen 17(3):

2. Perbadanan Pengurusan/Management Corporation (“MC”)

Perbadanan pengurusan mempunyai tugas dan kuasa yang serupa dengan JMB menurut Seksyen 59 tetapi ia hanya ditubuhkan selepas anda mendapat hak pemilikan harta anda.

Ini bermaksud sekiranya JMB telah dibentuk sebelum adanya MC, maka JMB akan dimansuhkan dan segala tanggungjawab pihak JMB akan dipindahkan kepada pihak MC, yang hanya terdiri daripada pemilik-pemilik rumah sahaja, tanpa penglibatan pihak pemaju lagi. 

3. Perbadanan Pengurusan Subsidiari/Subsidiary Management Corporation (“Sub-MC”)

Sub-MC akan ditubuhkan sekiraanya pengasingan pengurusan diperlukan. Contoh pengasingan pengurusan ini adalah apabila terdapat harta bertaraf komersial dan bertaraf kediaman dalam sesuatu projek, atau jika ada harta bersama terhad terlibat. Seperti MC, Sub-MC juga mempunyai tugas-tugas lain yang sama, tetapi mungkin tertakluk kepada sekatan daripada MC.

Untuk memudahkan pembacaan artikel ini, istilah JMB, MC dan sub-MC akan dirujuk sebagai badan pengurusan.

Jadi, bagaimanakah badan pengurusan menjalankan kuasanya?

Imej dari domain.com.au

Contoh kuasa-kuasa badan pengurusan boleh dilihat daripada Seksyen 34 (bagi JMB). dan Seksyen 78 dan 79 (bagi MC dan Sub-MC). Sekiranya anda gagal memenuhi bayaran caj penyelenggaraan dalam waktu 14 hari dari pengeluaran notis tertulis oleh JMB, anda boleh disaman di mahkamah/Tribunal Pengurusan Strata atau disita harta benda kepunyaan anda di unit anda. Pihak berkenaan mempunyai kuasa untuk memecah masuk unit anda jika penyitaan dilakukan. Harta benda yang disita dalam serbuan seperti TV LCD/LED, rice cooker dan telefon pintar, kemudiannya dilelong untuk membayar bayaran yang tertunggak itu.

Penyitaan hanya boleh dijalankan jika Pesuruhjaya Bangunan mengeluarkan waran penyitaan. Pesuruhjaya Bangunan ini berbeza untuk setiap kawasan. Anda boleh klik di sini untuk melihat senarai penuh Pensuruhjaya Bangunan yang ada di Malaysia. 

Tambahan kepada perkara di atas, jika anda tidak mempunyai alasan kukuh dan gagal membuat bayaran dalam waktu 14 hari notis tertulis dikeluarkan, anda boleh didapati melakukan kesalahan dan boleh didenda RM5,000 dan/atau dipenjarakan tidak melebihi tiga tahun (Seksyen 34(3)).

Seksyen 34(2):

Seksyen 35:

Contoh lain lagi, badan pengurusan boleh menggubal undang-undang kecil seperti larangan meletakkan kenderaan di tempat-tempat tertentu atau larangan membawa haiwan peliharaan masuk ke dalam rumah. 

Imej dari mid-day.com

Eh, tunggu. Kenapa pula banyak caj-caj ni?

Imej dari backyardwealth.wordpress.com

Biasanya terdapat dua jenis caj yang anda harus komit apabila tinggal di kediaman hakmilik strata iaitu:

(i) caj penyelenggaraan (maintenance fee)

(ii) kumpulan wang penjelas (sinking fund)

Caj penyelenggaraan ini bertujuan memelihara harta supaya sentiasa berada keadaan baik, tidak rosak, dan dijaga dengan rapi. Ini termasuklah perkhidmatan mencuci atau membersih kawasan, menjalankan pemeriksaan pendawaian elektrikal dan juga tangki air.

Kumpulan wang penjelas (sinking fund) pula adalah untuk hal-hal yang lebih besar dan mahal seperti mengecat semula bangunan atau mengganti kemudahan-kemudahan yang sedia ada di kawasan kediaman.

Secara ringkasnya, caj penyelenggaraan adalah untuk mengurus hal-hal yang kecil atau biasa, manakala sinking fund adalah untuk hal-hal besar, yang tidak akan timbul setiap hari. Jadi, apa jadi kalau badan pengurusan menyalahguna caj dan dana tersebut? Sekiranya timbul pertikaian dengan badan pengurusan, ada satu lagi badan istimewa yang boleh menguruskan masalah ini.

Pembicaraan kes anda akan dilakukan oleh Tribunal Pengurusan Strata

Imej dari kpkt.gov.my

Akta Pengurusan Strata 2013 menubuhkan Tribunal Pengurusan Strata yang boleh membicarakan mana-mana 14 isu yang tersenarai dalam Jadual Keempat dalam Akta Pengurusan Strata 2013, dengan syarat tuntutan tidak melebihi RM250,000. Secara ringkasnya, anda boleh menyalurkan aduan kepada Tribunal jika badan pengurusan gagal melaksanakan tugas atau menyalahgunakan kuasanya. Sama juga halnya jika anda mempunyai pertikaian tentang kos pembaikan kerosakan di unit atau pada harta bersama.

Anda juga boleh meminta Tribunal untuk mengeluarkan perintah kepada badan pengurusan supaya menyediakan informasi atau dokumen untuk anda atau arahan supaya dapat membuat tuntutan insurans.

Sungguhpun begitu, semasa membawa aduan ke Tribunal, anda harus tahu bahawa anda sendiri yang mewakili pembicaraan kes anda. Peguam tidak dibenarkan terlibat dalam prosiding Tribunal kecuali sekiranya kes tersebut adalah kompleks atau anda akan menghadapi masalah kewangan jika tiada khidmat peguam dalam prosiding.

Seksyen 110(2):

Tambahan pula, hanya lapan pihak sahaja yang disenaraikan dibenarkan membawa tindakan ke Tribunal seperti yang terdapat dalam Seksyen 107 Akta Pengurusan Strata. Berdasarkan itu, hanya pihak yang mempunyai kepentingan (interest) dengan urusan harta berhak membuat tuntutan iaitu pemaju, pembeli, pemilik, badan pengurusan, dan mana-mana orang berkepentingan yang lain.

Jika anda hanya menyewa, anda kemungkinan tidak boleh membawa tindakan ke Tribunal oleh sebab penyewa tidak tersenarai dalam Seksyen 107. Walaubagaimanapun, sekiranya anda dapat membuktikan kepada Tribunal bahawa anda termasuk dalam orang-orang berkepentingan yang lain itu, dengan kebenaran Tribunal, anda juga boleh memfailkan tuntutan.

Tinggal di kondo berbeza daripada tinggal di rumah atas tanah

Kelebihan tinggal di kediaman hakmilik strata adalah terdapatnya kemudahan fasiliti atau keselamatan yang lebih baik. Namun begitu, ada juga kelemahannya – kebanyakan kemudahan fasiliti ini adalah milik bersama, jadi harus ada kerjasama dan birokrasi jika timbulnya sesuatu masalah.

Jika anda sedang membaca artikel ini di bawah siling rumah yang mengalami kebocoran, dan anda tidak tahu apa yang harus dilakukan, artikel kami tentang tanggungjawab kerosakan di kediaman hakmilik strata.

[Baca lebih lanjut: Apartmen di Malaysia - Tanggungjawab siapa jika terdapat kerosakan harta benda?]